>> NHNN khẳng định vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản

Tại Họi nghị tín dụng bất động sản, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chia sẻ khó khăn dòng tiền, đối diện với các khoản vay đến hạn.

Cụ thể, chia sẻ tại Hội nghị, bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland cho biết, tháng 11/2022 cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản đều biến động, doanh nghiệp đối diện với rất nhiều khó khăn.

Đối với các khoản vay trong nước, có rất nhiều khó khăn vì vậy bây giờ doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ khó khăn này. Trên cơ sở đó, Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Vị nữ giám đốc cho biết, ách tắc pháp lý các dự án cũng đã diễn ra rất lâu, tại TP HCM, hàng nghìn trường hợp, TP Hà Nội chỉ có khoảng 350 trường hợp ách tắc. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao.

Bên cạnh đó bà Phương Nam cũng cho biết những doanh nghiệp như Novaland khi đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh, nên nguồn vốn đầu tư rất nhiều hạ tầng bởi đi vào những vùng sâu, vùng xa như vậy mà hạ tầng không có.

“Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng đô thị quy mô hàng nghìn ha chưa rõ ràng, hiện vẫn được xem như một dự án bất động sản. Do đó, có sự mất cân đối giữa dòng vốn vào hạ tầng cần một thời gian dài để thu hồi vốn, rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố – nơi hạ tầng có sẵn. Vì vậy cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa” – đại diện Novaland chia sẻ.

Cũng phát biểu tại Hội nghị, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cũng cho biết, với Hưng Thịnh, câu chuyện nhảy nhóm nợ thì chưa. Nhưng trong trường hợp nếu NHNN không có chính sách quyết liệt và hỗ trợ trong việc cơ cấu lại nhóm nợ thì đến một thời điểm nào đó thì câu chuyện nhảy nhóm nợ cũng có thể xảy ra.

“Chúng tôi thấy, việc gia hạn nợ cũng là điều kiện để hỗ trợ việc giải ngân tiếp theo cho các doanh nghiệp”, ông Khương nói.

>> Hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản

Các doanh nghiệp cho biết việc khó nhất của thị trường hiện nay là cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ.

Vấn đề thứ hai, lãi suất hiện nay đang ở mức rất cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam từ trước đây gần như hiện tại họ không tham gia đầu tư và đang ở tâm thế chờ đợi. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm được đưa ra thị trường.

Lãnh đạo Hưng Thịnh cũng cho biết, bản thân Hưng Thịnh Land thời gian vừa qua cũng có kế hoạch xây nhà ở xã hội và chúng tôi cũng cần phải có nguồn vốn huy động nhưng cũng đang gặp bế tắc.

“Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân”, ông Lê Trọng Khương kiến nghị.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho rằng việc khó nhất của thị trường hiện nay là cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ.

Chủ tịch HoREA cho biết lãi suất hiện nay doanh nghiệp chịu được, song việc nhảy nhóm nợ khiến các doanh nghiệp bất động sản không thể vay được tín dụng. Do đó, nếu Ngân hàng nới lỏng đối với nợ nhóm 2-3 mà dự án có khả thi thì nên giải ngân cho doanh nghiệp. Nếu muốn các khoản nợ không nhảy nhóm thì chỉ có cách cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ.

Tuy nhiên, ở góc độ ngân hàng, Nguyễn Hoàng Dũng, quyền Tổng giám đốc VietinBank cho rằng đây là vấn đề của thị trường, nếu có cơ chế đặc thù cho bất động sản thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hùng – Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng ý của doanh nghiệp về cơ cấu nợ là xác đáng, tuy nhiên giải quyết như thế nào để không có sự phân biệt đối xử với các ngành nghề khác. Một trong những điều kiện hết sức quan trọng là cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Việc này cần nghiên cứu sao cho hài hoà. 

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> Mở rộng room tín dụng bất động sản

Còn nhiều khó khăn

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã tổ chức Hội nghị về tín dụng bất động sản với nhiều điểm quan trọng.

Làm cách nào để các doanh nghiệp BĐS triển khai tiếp dự án trong khi không xoay xở được dòng tiền, đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho tăng rất mạnh?

Theo đó, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng yêu cầu các tổ chức tín dụng nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, có khả năng trả nợ, đồng hành cùng người dân, doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở…

Chia sẻ quan điểm của mình về vốn cho bất động sản, ông Phan Lê Thành Long – Chuyên gia tài chính cho biết, có một câu chuyện chúng ta có thể để ý là, đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Vậy làm cách nào để các doanh nghiệp triển khai tiếp trong khi không xoay xở được dòng tiền, đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho tăng rất mạnh.

Phần lớn, hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là ở dạng dự án trong giai đoạn đầu, nghĩa là giai đoạn giải phóng mặt bằng chưa đi vào triển khai xây dựng. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn rất lớn, nhất là vốn tín dụng trái phiếu và đi thâu tóm các quỹ đất.

Khi các dự án ở giai đoạn đầu có quỹ đất sạch, đủ đảm bảo thực hiện dự án nhà ở thương mại, bất động sản thương mại, kể cả các dự án bất động sản dịch vụ, nhưng cũng sẽ cần rất nhiều thời gian và gặp nhiều vấn đề về pháp lý để hoàn thành.

Chúng ta cần nhìn vào thực trạng như vậy để thấy, dự án mới muốn triển khai thì phải bố trí nguồn vốn mới, trong đó chỉ có hai nguồn là: Thứ nhất, nguồn vốn chủ – từ thị trường chứng khoán, nhưng với bối cảnh thị trường chứng khoán hiện nay sẽ là rất khó cho lĩnh vực bất động sản.

Thứ hai, là nguồn tín dụng chỉ giải ngân với các dự án đang triển khai dở dang để có thể hoàn thành.

“Với cấu trúc hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, phần lớn là các dự án giai đoạn đầu sẽ rất khó huy động tín dụng. Khi đã khó huy động ở cả vốn chủ và vốn tín dụng, thì để triển khai các dự án trong năm 2023 này sẽ còn vô cùng khó khăn với các doanh nghiệp, thậm chí kéo dài sang năm 2024 trước diễn biến đáo hạn trái phiếu cùng nhiều vấn đề khác.

Vì vậy, câu chuyện có tăng room tín dụng cho ngành bất động sản hay không đã được NHNN trả lời rất rõ tại Hội thảo mới đây, rằng NHNN không có room tín dụng cho từng ngành”, ông Long phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia, năm 2022 room tín dụng không thiếu, đặc biệt vào quý 4/2022 NHNN có nới room cho một số ngân hàng, nhưng hạn mức tín dụng tổng thể không thay đổi. Do đó, không có room tín dụng cho ngành bất động sản mà chỉ có hạn mức tín dụng chung cho toàn nền kinh tế và năm 2023 cũng tương tự.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, sẽ quay trở lại câu chuyện các dự án có phục vụ cho nhu cầu thật hay không, có là dự án cần thêm thanh khoản để hoàn thành và đưa vào vận hành sử dụng hay không?

“NHNN đã nhấn mạnh “không siết chặt tín dụng vào bất động sản”, tuy nhiên chúng ta phải hiểu rằng, tín dụng dành cho ngành bất động sản vẫn có nhưng chỉ dành cho các dự án có khả năng hoàn thành, với những phân khúc nhà ở thật, còn những phân khúc cao cấp, thổi giá, mang tính đầu cơ lướt sóng thì các hệ số rủi ro vẫn được áp dụng.

Trong giai đoạn này, với những người có vốn không sử dụng đòn bẩy, có nhu cầu đầu tư dài hạn, đầu tư vào giá trị thật, không lướt sóng đâu cơ thì bất động sản thời điểm này sẽ là cơ hội”, chuyên gia khuyến nghị.

>> “Nắn” chứ không nên “siết” dòng vốn tín dụng bất động sản

Bài học từ Trung Quốc

Nhìn từ kinh nghiệm của Trung Quốc, quốc gia này đang soạn thảo một kế hoạch hành động toàn diện để hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn với khoản tài trợ 450 tỷ Nhân dân tệ (67 tỷ USD), khi Bắc Kinh ưu tiên củng cố thị trường nhà ở như một trong những trụ cột chính của tăng trưởng kinh tế.

Theo JPMorgan, khoảng 50 nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ đối với khoản trái phiếu nước ngoài trị giá khoảng 100 tỷ USD trong hai năm qua

Theo Tân Hoa Xã, các cơ quan quản lý tài chính hàng đầu đã soạn thảo một gói gồm 21 nhiệm vụ chính, giúp giảm bớt tình trạng khủng hoảng thanh khoản trên thị trường bất động sản. Kế hoạch này nhằm tăng tốc độ cho vay 150 tỷ Nhân dân tệ trong các khoản vay đã công bố trước đó, tập trung vào việc giao nhà và thành lập quỹ đặc biệt trị giá 200 tỷ Nhân dân tệ để giao tài sản cho người dân. Nước này cũng sẽ triển khai kế hoạch hỗ trợ 100 tỷ Nhân dân tệ cho các khoản vay mua nhà cho thuê.

“Mục tiêu là hướng bảng cân đối của các nhà phát triển chất lượng tốt trở lại phạm vi an toàn và đưa ngành bất động sản chuyển sang một mô hình kinh doanh mới suôn sẻ hơn”, Tân Hoa xã cho biết.

Đáng chú ý, các cơ quan quản lý sẽ nới lỏng hạn chế vay mượn theo chính sách “ba lằn ranh đỏ” đối với 30 công ty bất động sản thí điểm, nhưng không nêu tên cụ thể. Tuy nhiên, kế hoạch cũng đề cập đến một số tiêu chí như, các nhà phát triển có quy mô tương đối lớn, các dự án nằm rải rác ở các khu vực khác nhau và tầm quan trọng mang tính hệ thống.

Chính sách “ba lằn ranh đỏ” được triển khai vào tháng 8/2021, hạn chế số tiền vay mới mà các nhà phát triển bất động sản có thể huy động mỗi năm bằng cách đặt giới hạn cho tỷ lệ nợ của họ. Đây được coi là động lực chính đẩy nhiều nhà phát triển Trung Quốc đến bờ vực phá sản. Theo JPMorgan, khoảng 50 nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ đối với khoản trái phiếu nước ngoài trị giá khoảng 100 tỷ USD trong hai năm qua.

Kế hoạch làm việc mới được đưa ra sau khi chính quyền trung ương can thiệp mạnh mẽ, để hỗ trợ các nhà phát triển đang gặp khó khăn trước nỗ lực ngăn chặn đà rơi tự do của thị trường vào tháng 11/2022, báo hiệu một sự thay đổi chính sách lớn để cứu lĩnh vực đang bị tổn thương nghiêm trọng. Cùng tháng, Bắc Kinh đã công bố gói thanh khoản mang tên “ba mũi tên” gồm: Tín dụng ngân hàng; Phát hành trái phiếu và Tài trợ vốn cổ phần.

Dù có các động thái quyết liệt, nhưng nhiều nhà phân tích tin rằng, bất chấp các biện pháp kích thích, không phải mọi nhà phát triển đều sống sót qua khủng hoảng. Một nhà phân tích bất động sản tại Trivium China nhận định, việc mở rộng hỗ trợ thông qua mũi tên thứ hai đã cho thấy rõ ràng, Bắc Kinh sẽ củng cố “vận may” của một số nhà phát triển mà họ coi là người chiến thắng và làm dịu quá trình giảm đòn bẩy của những người bị coi là thua cuộc. Điều đó có nghĩa là hỗ trợ phát hành trái phiếu sẽ được giới hạn cho những nhà phát triển khỏe mạnh, với hy vọng họ sẽ tiếp quản các dự án quá hạn từ những dự án đang gặp khó khăn.

Đầu tháng 1/2023, ngân hàng trung ương Trung Quốc cho biết, nếu giá nhà mới xây giảm 3 tháng liên tiếp trong một năm, chính quyền địa phương có thể chọn duy trì, hoặc hạ thấp, thậm chí loại bỏ lãi suất tối thiểu đối với các khoản vay mua nhà lần đầu.

Thị trường bất động sản của Trung Quốc – một trong những lĩnh vực hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng đã bị xáo trộn bởi giá nhà sụt giảm, doanh số bán hàng yếu và cuộc khủng hoảng nợ làm tê liệt các nhà phát triển lớn.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> Thị trường bất động sản và trái phiếu tiếp tục chi phối triển vọng ngân hàng năm 2023

Việc điều tiết thị trường TPDN trở lại sôi động, hoạt động minh bạch lành mạnh và hướng đến phát triển bền vững là yêu cầu cấp bách trong bối cảnh hiện nay.

Diễn đàn Dự báo kinh tế- Vượt “cơn gió ngược” 2023 do Tạp chí DĐDN tổ chức cuối năm 2022

Can thiệp khi cần thiết

Khó khăn của thị trường TPDN đã được thể hiện trong suốt năm 2022. Tình cảnh của thị trường TPDN đã được Thủ tướng Chính phủ đánh giá là “bệnh”, cần chữa, nhưng cần có thời gian do phải xử lý nhiều vấn đề cùng lúc.

Tuy nhiên, người đứng đầu Chính phủ đã có thông điệp rất rõ ràng với thị trường vào cuối năm 2022 rằng: “Chúng ta tôn trọng quy luật thị trường nhưng khi cần thiết, Nhà nước phải can thiệp, xây dựng cơ chế, chính sách để giải quyết; các cơ quan chức năng phải phản ứng chính sách kịp thời hơn, hiệu quả hơn; doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh lại…”

Một trong những nhiệm vụ mà Thủ tướng Chính phủ đã giao cho ngành Ngân hàng ngay đầu năm nay là “Rà soát, điều chỉnh chính sách phù hợp, tháo gỡ khó khăn về tín dụng, nợ xấu, TPDN…”

>> Cảnh báo nợ xấu ngân hàng có xu hướng gia tăng

Rõ ràng, sự “ra tay” của ngành ngân hàng vào lúc này là vô cùng cần thiết để tháo nút thắt thanh khoản cho thị trường TPDN. Điều này cùng việc sửa đổi Nghị định 65/2022 sẽ có hiệu lực “song kiếm hợp bích”.

Chờ “làn gió” chuẩn tín dụng

Tại Diễn đàn Dự báo kinh tế-Vượt “cơn gió ngược” do DĐDN tổ chức vào cuối 2022, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup nhấn mạnh thị trường TPDN vẫn có triển vọng khi các doanh nghiệp đáp ứng chuẩn tín dụng do phía mua chủ yếu vẫn là ngân hàng. Điều này đồng nghĩa phải có quy định sớm, cụ thể, rõ ràng hơn nữa về thực thi chuẩn tín dụng.

Góp ý về việc sửa đổi Nghị định 65/2022, VCCI đã đề nghị có quy định về việc các NHTM khi môi giới bán trái phiếu thì cần tư vấn đầy đủ về rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân.

Bên cạnh đó, VCCI cho rằng vấn đề xếp hạng tín nhiệm còn bất cập. Thay vì áp dụng ngay quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc từ 1/1/2023 hoặc lùi thời hạn đến 2024, VCCI đề nghị cân nhắc phương án khoanh định riêng một số doanh nghiệp phát hành buộc phải có xếp hạng tín nhiệm trong năm 2023, sau đó đến năm 2024 mới áp dụng đại trà. Đối với các doanh nghiệp buộc phải áp dụng trước thì nên lựa chọn một số ngành, lĩnh vực có thông tin tài chính tương đối lành mạnh.

“Giải pháp lựa chọn quy định xếp hạng tín nhiệm “mồi”, đặt trong bối cảnh hiện nay, vô cùng cần thiết, để tạo hiệu ứng lan tỏa niềm tin, điều mà thị trường trái phiếu rất cần ở năm 2023. Điều đó góp phần tháo gỡ dần những nút thắt thanh khoản, giảm áp lực điều tiết bằng tài chính”, ông Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, chuyên gia Tài chính, nhận định.

Tuy nhiên, cập nhật theo Hội nghị ngành ngân hàng về tín dụng đối với bất động sản trong tuần vừa qua, chưa có thông tin cụ thể cho thấy ngân hàng sẽ có động thái “ra tay” tháo gỡ nút thắt trên thị trường TPDN. Các doanh nghiệp theo đó, đang rất ngóng chờ Nghị định sửa Nghị định 65 sẽ trình Chính phủ sớm.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]