Nhóm cổ phiếu và ngành BĐS liệu có hưởng lợi khi Nghị định 65 được sửa? Ảnh minh họa

Tiếp tục gánh nặng trái phiếu

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDirect, ngành BĐS  đang đối mặt với nhiều thách thức gồm chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Bên cạnh đó, khoảng 46.145 tỷ đồng TPDN BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt. Tất cả những điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều thách thức.

Những tác động mạnh từ ngành, nhiều cổ phiếu của các doanh nghiệp đầu ngành trong rổ VN30 có cơ cấu nguồn vốn gắn với trái phiếu, giảm mạnh. Điển hình cổ phiếu PDR đã giảm tới 80% so với đỉnh, cổ phiếu NVL cũng giảm tới 90% so với đỉnh. Nhóm Cổ phiếu nhóm CEO, DIG, DXG… tiếp tục chạm đáy trong những tháng đầu năm 2023.

Băng liệu có tan?

Tiến hành phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết), VNDirect lưu ý rằng số lượng nhà phát triển bất động sản được niêm yết trong giai đoạn 2011-2013 ít hơn so với hiện tại.

Theo đó, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2021-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” đối với nhóm này có nhiều khả năng xảy ra. Tháo gỡ cho thị trường và nguồn vốn vào BĐS, theo các chuyên gia, mới có cơ hội cho ngành BĐS cũng như nhóm cổ phiếu này.

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP.

Dự thảo đã đưa ra nhiều thay đổi quan trọng, được kỳ vọng sẽ mở đường tháo gỡ phần nào nút thắt TPDN. Theo ông Huỳnh Minh Tuấn – CEO Công ty cổ phần FIDT, việc giãn thời gian thực hiện xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong vòng 1 năm, tức là từ ngày 1/1/2024 mới tiếp tục thực hiện quy định về xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp theo Nghị định 65, là rất tích cực cho thị trường dù đang hẹp số lượng nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Đồng thời, thị trường có thời gian đủ dài để thích nghi với quy định mới. Việc giãn thời gian phân phối trái phiếu sang 1/1/2024 nhằm giúp doanh nghiệp và các công ty chứng khoán tăng khả năng thành công của các đợt phát hành trái phiếu. Việc cho phép các trái phiếu phát hành trước đây còn dư nợ thì được gia hạn với thời gian tối đa là 2 năm cũng giúp doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn để cơ cấu lại TPDN.

Cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác, theo các chuyên gia, yếu tố này mở ra cơ chế thoả thuận đối với trái phiếu, lấy tài sản hay chuyển đổi thành khoản vay giúp giảm nguy cơ vỡ nợ. Đây là bước đi hợp lý và cần thiết để vực dậy thị trường trái phiếu. Dự thảo sửa đổi cũng làm dễ dàng hơn điều kiện phát hành, gỡ khó một phần thanh khoản cho các doanh nghiệp BĐS.

Giải quyết bài toán TPDN không thể dựa vào một giải pháp và một sớm một chiều. Để giải quyết được vấn đề của nhóm cổ phiếu và ngành BĐS thì còn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý trong việc cấp room tín dụng. Quan trọng nhất là các doanh nghiệp bất động sản làm ăn có lãi trở lại, trả nợ và giải quyết tận gốc các vấn đề trái phiếu, có như vậy mới kích thích thanh khoản thị trường và theo đó dòng tiền cũng sẽ tham giá bắt đáy nhóm cổ phiếu BĐS.

Liên quan đến tín dụng BĐS, NHNN trong hôm nay sẽ tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại NHNN. Theo báo cáo NHNN, tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là gần 800.000 tỷ đồng. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 180.743 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 41.815 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 40.149 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

Thị trường bất động sản đóng băng nhiều phân khúc, còn cổ phiếu bất động sản tiếp tục giảm sàn sau thời gian chờ đợi chính sách giải cứu. Ảnh minh họa

Cổ phiếu bất động sản “níu chân” thị trường

Thời gian qua, hàng loạt khó khăn xuất hiện trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) như: Khối lượng phát hành mới sụt giảm; khối lượng mua lại trước hạn tăng; có hiện tượng nhà đầu tư bán lại trái phiếu, khối lượng trái phiếu đến hạn trong thời gian ngắn và dự báo dẫn tới áp lực bán lại tới đây rất lớn. Trong bối cảnh doanh nghiệp khó khăn về dòng tiền để cân đối nguồn lực thanh toán các nghĩa vụ nợ đến hạn, cũng như khó huy động vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh… áp lực đang đè nặng lên bài toán nguồn vốn và thanh khoản của các doanh nghiệp có cơ cấu nguồn vốn gắn với thị trường nợ, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp địa ốc (BĐS).

Điều này đã dẫn tới trong diễn biến “hình cung” của chỉ số VN-Index và VN30 giai đoạn qua, đến hiện nay, khi chỉ số chính đang lùi về đường cong trượt từ đỉnh hơn 1.100, các cổ phiếu BĐS luôn giữ vị trí nhóm giảm giá mạnh nhất. NVL, PDR, VHM đều giảm mạnh nhất trong rổ VN30 của phiên mở đầu tuần này, sau hai cuộc họp và hội nghị về tín dụng đối với bất động sản cùng NHNN diễn ra vào tuần trước. Cùng nhóm là cổ phiếu BĐS khác như DIG, CEO, DXG… cũng bị bán về sát giá sàn. 

Cổ phiếu 2 ông lớn BĐS như NVL thậm chí giảm sàn còn 12.800 đồng/cp, PDR còn 11.250 đồng/cp. Đây là mức giá thấp nhất của 2 ông lớn cổ phiếu trong rổ VN30 trong vòng một năm qua…

Nhận định về nhóm cổ phiếu BĐS, các chuyên gia cho rằng đã có nhiều thông tin giải cứu từ cuộc họp của NHNN với các doanh nghiệp, dẫn đến những kỳ vọng nhất định. Song cho đến thời điểm này, thực tế, các doanh nghiệp vẫn chỉ biết  chờ đợi quyết sách chính sách tín dụng từ NHNN trong tương lai, và chờ đợi Dự thảo sửa Nghị định 65 từ Bộ Tài chính. Theo đó, việc chờ đợi tiếp tục khiến nhóm cổ phiếu BĐS vẫn phải chịu quá nhiều áp lực. Hễ có bất cứ biến động gì, nhóm này lại sàn và gây tác động mạnh tới nhóm các cổ phiếu ngành khác… 

>> Trái phiếu doanh nghiệp và rủi ro của các ngân hàng

Doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp “dễ thở”?

Mới đây, Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65 với nhiều quy định mới đã được Bộ Tài chính chia sẻ thông tin, mang đến kỳ vọng cụ thể hơn về việc sẽ hỗ trợ thị trường TPDN.

Theo đó, cơ quan soạn thảo đề xuất một số điểm mới trong dự thảo như: Giãn thời gian thực hiện thêm một năm đối với quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Nếu được thông qua, quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp bảo đảm danh mục nắm giữ có giá trị trung bình 2 tỉ đồng tối thiểu trong 180 ngày, không bao gồm tiền đi vay, sẽ chỉ có hiệu lực từ đầu năm 2024, thay vì từ đầu năm 2023 như Nghị định 65. Theo Bộ Tài chính, quy định này sẽ giúp thị trường có thêm thời gian để điều chỉnh và doanh nghiệp có thể duy trì nhu cầu đầu tư trái phiếu từ nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản khó khăn.

Một nội dung đề xuất sửa đổi đáng chú ý khác là lùi thời hạn bắt buộc xếp hạng tín nhiệm khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu khối lượng lớn. Theo Nghị định 65, từ đầu năm 2023, hồ sơ chào bán của doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm, trong khi dự thảo đề xuất lùi tới đầu năm 2024. Điều này giúp doanh nghiệp giảm được chi phí dịch vụ và chi phí thời gian, cơ hội trong bối cảnh cần được thuận lợi phát hành tạo thanh khoản.

Dự thảo cũng đề xuất cho phép doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn trái phiếu đã phát hành thêm tối đa 2 năm. Với đề xuất này, doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu trước đây còn dư nợ sẽ được gia hạn thời hạn trả nợ sang 2025 – 2026, cũng như có khả năng huy động vốn để phục vụ sản xuất kinh doanh và cơ cấu lại nợ.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Công ty Cổ phần Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhìn nhận, nội dung của dự thảo sửa đổi Nghị định số 65 trước mắt sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp gặp áp lực trái phiếu đến hạn trả nợ, đặc biệt là nhóm bất động sản. Đây là lối mở cho các doanh nghiệp nhóm này khi có thể ưu tiên xử lý các nghĩa vụ trả nợ đáo hạn hoặc gia hạn nợ.

Có thể nói, áp lực nợ đáo hạn được giãn ra sẽ giúp doanh nghiệp tránh khỏi hiệu ứng đổ vỡ “domino”. Thậm chí, theo dự thảo, các khoản nợ có thể xử lý thông qua dàn xếp bổ sung tài sản thế chấp, hoán đổi các tài sản có giá trị hơn… Với độ mở của dự thảo, các chuyên gia kỳ vọng sẽ mở đường cho các tổ chức phát hành có thể phát hành trái phiếu doanh nghiệp cho các tổ chức khác. 

Để tiếp tục gỡ khó cho doanh nghiệp, trong hôm nay 14/2, sẽ diễn ra Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Hội nghị do Thủ tướng Chính phủ chủ trì. Cùng dự Hội nghị với Thủ tướng Chính phủ, có các Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái, Trần Hồng Hà. 

Về phía các cơ quan Bộ ngành TW, địa phương, thành phần tham dự có Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Công an, Bộ Tư pháp; Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Ủy ban Kinh tế, Pháp luật của Quốc hội; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các Tập đoàn có tên tham dự Hội nghị là Tập đoàn Vingroup, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NOVA (Novaland), Công ty CP Hưng Thịnh Land, Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), Công ty CP Đầu tư IMG, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – TNHH MTV (Becamex IDC Bình Dương).

Trước đó, trong 4 ngày liên tiếp từ ngày 12-15/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Công điện thúc đẩy giải quyết vấn đề tín dụng; công điện giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; công điện tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và công điện chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động. Chính phủ đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]