>> Hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản đang rất khó khăn, năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nên cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính, về thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng.

Khó khăn bủa vây

Thực tế cho thấy, năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân lực, giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50%. Doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Dự báo năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Hiện nay, bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thì khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn trong các trường hợp như:

Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ “xấu”; Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị “nhảy nhóm” sang nhóm nợ “xấu hơn”.

Doanh nghiệp có nợ “xấu” dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép “nới một chút” điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng. Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.

>> Thí điểm xây dựng đô thị thông minh

Giải pháp giãn, tái cơ cấu nợ

Ở góc nhìn của Hiệp hội, một số quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay.

Một là, hiện các ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng thì dự án bất động sản phải có chấp thuận chủ trương đầu tư và tài sản bảo đảm cho khoản vay là đúng quy định pháp luật.

Nhưng đồng thời, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có Giấy phép xây dựng mà yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng là “giấy phép con” làm khó cho doanh nghiệp bất động sản và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.

Hai là, thực hiện “lộ trình” hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản, nên Thông tư 08/2020/TT-NHNN quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn theo tỷ lệ như sau: “Từ ngày 01/10/2022 đến ngày 30/09/2023: 34%; Từ ngày 01/10/2023: 30%” dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng càng bị giảm nguồn vốn tín dụng cho vay trung dài hạn, cần được xem xét kéo giãn thêm “lộ trình” này.

Ba là, Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp Trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành”, trong lúc Nghị định 65/2022/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

Do đó, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét áp dụng tương tự các giải pháp rất thiết thực và hiệu quả của Thông tư 14/2021/TT-NHNN nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch CoViD-19, để áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản năm 2023.

Để hỗ trợ các doanh nghiệp phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch CoViD-19 trong năm 2022 và trên cơ sở Nghị quyết 43/2022/QH15 của Quốc hội, Nghị quyết 406/NQ-UBTVQH15, Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 và Nghị định 31/2022/NĐ-CP, Nghị định 36/2022/NĐ-CP của Chính phủ thì Ngân hàng Nhà nước đã có Thông tư 03/2022/TT-NHNN thực hiện hỗ trợ lãi suất đối với các khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, nhưng không áp dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thương mại. 

Đặc biệt, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm và đề nghị sửa đổi, bổ sung một số Thông tư của Ngân hàng Nhà nước.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>>> Loạt ông lớn địa ốc đề xuất cho phép cơ cấu nợ

Ngày 08/2/2023, Ngân hàng Nhà nước đã có cuộc họp với các doanh nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp, để bàn thảo và đưa ra giải pháp về tín dụng cho thị trường BĐS. DĐDN đã trao đổi cùng TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam về các tác động đến thị trường.

– Các động thái tích cực để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS vẫn đang được Chính phủ tiếp tục triển khai, ông đánh giá như thế nào về điều này?

Những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ hồi cuối năm 2022 và đầu năm nay đã tiếp tục tạo thêm niềm tin phục hồi cho thị trường BĐS.

Có thể nói tháo gỡ những vướng mắc cơ bản thị trường BĐS đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.

– Cuối năm 2022, các cuộc họp để tìm cách gỡ khó cho thị trường đã được tổ chức, Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt để giải cứu thị trường, từ quan sát của Hiệp hội, hiện tại các tác động ra sao thưa ông?

Thực tế, hiện nay các tác động cụ thể chưa có sự rõ nét, nhưng các động thái tích cực của Chính phủ đã tác động mạnh mẽ về mặt tâm lý trên thị trường, các doanh nghiệp cũng đang chờ đợi những sự thay đổi về chính sách.

Đặc biệt, Tổ công tác của Chính phủ đang rốt ráo nhiều hoạt động, song có những điểm vướng mắc từ những nút thắt của các quy định vĩ mô, chính sách pháp luật tạo ra, là những điểm rất khó để tháo gỡ.

Trong khi đó, các luật hiện nay vẫn đang trong quá trình được xem xét, “mổ xẻ” để sửa đổi, nên việc đồng bộ các luật vẫn còn là vấn đề dài hơi. Tổ công tác hiện nay cũng đang nghiên cứu những vấn đề vướng mắc, chồng chéo, bất hợp lý để kiến nghị sửa đổi.

Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp đang tin tưởng vào các động thái tích cực từ Chính phủ, Tổ công tác đặc biệt và kỳ vọng những giải pháp mới sẽ được công bố trong tháng 2 này.

– Chúng ta đã “mổ xẻ” những khó khăn của thị trường hồi cuối năm qua, vậy trong lần họp tìm giải pháp sắp tới, theo ông đâu là những mục tiêu cụ thể?

Vấn đề cốt lõi đầu tiên cần giải quyết là vấn đề về tín dụng. Năm 2022, để đảm bảo giữ được tỷ lệ lạm phát ổn định và tỷ giá hối đoái ổn định thì buộc Chính phủ phải áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ và đẩy lãi suất lên. Trong thời điểm này, để điều chỉnh hạ lãi suất là rất khó, và phụ thuộc nhiều yếu tố vĩ mô, và tình hình thế giới.

Chúng ta đang thực hiện các chính sách để bảo vệ an toàn nền kinh tế. Do đó, các chính sách thắt chặt vẫn phải thực hiện. Song, chúng ta vẫn cần bơm được vốn vào nền kinh tế để kích hoạt các hoạt động phát triển kinh tế phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân chúng.

Dòng tín dụng này sẽ không bơm ồ ạt như thời gian trước, xác định rõ mục tiêu mà nguồn vốn hướng đến. Mà trong đó các mục tiêu cần thiết được ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho thuê. Các chủ đầu tư mà tham gia trong phát triển các loại hình này thì cần phải có những chính sách đặc biệt hơn với lãi suất thấp hơn.
Đối với các hoạt động khác như nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp, nhà ở để đầu tư kinh doanh, chủ đầu tư có thể tiếp cận với vốn vay, nhưng phải với lãi suất cao hơn.

Tiếp đến là giải quyết các vấn đề liên quan đến trái phiếu. Tháng 9/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 65/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 153/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Tuy nhiên, Nghị định 65 đòi hỏi tính chuyên nghiệp rất lớn, trong khi hệ thống cộng đồng đầu tư, trong đó có cả doanh nghiệp cũng như là các nhà đầu tư, các nhà phát hành trái phiếu đều chưa đáp ứng được tính chuyên nghiệp. Điều này vô hình chung khiến hoạt động phát hành trái phiếu gần như bị chững lại.

Do đó, việc xem xét sửa đổi Nghị định 65 trong thời gian tới cần đưa ra được lộ trình, có giai đoạn để nhà đầu tư chuẩn bị, tạo ra một hệ thống hạ tầng, một nền tảng mà Nghị định 65 đòi hỏi bắt buộc. Tạo nên sự dễ thở hơn cho các doanh nghiệp trong việc phát hành trái phiếu đúng pháp luật.

– Sự quyết liệt của Chính phủ gỡ khó cho thị trường BĐS sẽ mang đến những kỳ vọng mới cho thị trường, thưa ông?

Cũng giống như thời điểm khủng hoảng thị trường BĐS năm 2013, rất nhiều quy định, chính sách của Chính phủ tại thời điểm ấy được ban hành để phá băng thị trường, và bây giờ cũng như vậy.

Các chính sách sẽ hướng đến việc giải bài toán khó cho các địa phương và doanh nghiệp trong việc tiếp tục triển khai các dự án để đưa hàng hóa vào thị trường.

Những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ đang mang đến những tín hiệu tích cực, khiến các cơ quan liên quan cũng phải vào cuộc. Ngay như Ngân hàng Nhà nước cũng bắt đầu họp, gặp gỡ doanh nghiệp, gặp gỡ hiệp hội, để bàn thảo và đưa ra giải pháp về tín dụng, đó chính là câu chuyện thực thi những chỉ đạo của Chính phủ.

Các doanh nghiệp và các bên trong thị trường cũng đang hết sức hy vọng và trông đợi với tâm thế sẵn sàng.

– Xin cảm ơn ông!

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> NHNN khẳng định vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản

Định hướng tín dụng

Doanh nghiệp, nhà đầu tư, các thành phần trong nền kinh tế chú ý bởi đây là những sự kiện mang đến những thông tin chính thức về định hướng chính sách tín dụng dành cho một lĩnh vực đang khát vốn và cạn kiệt thanh khoản hơn bao giờ. Đây đó, chắc chắn một điều đây là 2 sự kiện mang theo những kỳ vọng, đặc biệt khi trước đó  Chính phủ đã ban hành Nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 1/2023 có nội dung Chính phủ tiếp tục yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản với các doanh nghiệp bất động sản và người mua theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị 03 ngày 27/1/2023.

Và như thông điệp đã được NHNN đưa ra cụ thể, những định hướng chính sách về công tác tín dụng đối với bất động sản, vẫn là nhất quán. Đó là định hướng đã được NHNN điều hành xuyên suốt từ 2022 (và cả trước đó), cho đến nay, trong cơ chế điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, như vẫn nỗ lực, nói chung.

Cụ thể là NHNN đã khẳng định không nói, hay có văn bản kiểm soát tín dụng bất động sản nào – điều mà chính Phó Thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú đã không dưới 2 lần khẳng định, trong năm 2022. Các con số về dư nợ tín dụng tại cuối 2022 (chiếm khoảng 20% tổng dư nợ) và nhiều mục dư nợ theo từng phân khúc cụ thể của bất động sản vẫn đang tăng trưởng so với 2021 được NHNN đưa ra, cho thấy điều đó. 

Một điều rõ ràng là “room” tín dụng cho bất động sản tại các ngân hàng không thiếu, như một nhà băng khẳng định. Và xét trên giá trị cho vay bất động sản, hơn 2,58 triệu tỷ / xấp xỉ 12 triệu tỷ đồng, thì ngành “nền” của nền kinh tế không hề bị “phân biệt đối xử” hay “nghèo vốn”; hơn thế, còn có nguồn vốn được cấp khá tương xứng với giá trị của ngành được gọi tên là tài sản lớn – và như nhiều thống kê, nói chi tiết thì liên quan/ tác động tới hơn 270 ngành nghề, nói sơ bộ thì cũng tác động hơn 40 ngành nghề.

Thống kê của một CTCK vào cuối 2022 cho thấy rằng, trên thực tế, các hoạt động bất động sản chiếm tỷ lệ khiêm tốt trên cơ cấu GDP thực đạt 3,7% trong năm 2021. Tỷ trọng của ngành bất động sản đã giảm trong 1 thập kỷ qua (so với 5% vào năm 2011), do các ngành khác như sản xuất trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn với dòng vốn FDI lớn chảy vào. Trong giai đoạn 2012 – 2021, giá trị gia tăng của các hoạt động bất động sản tăng trung bình +2,7% mỗi năm, trong khi giá trị gia tăng của hoạt động sản xuất tăng +8,6% mỗi năm, theo CTCK này đo lường.

Tuy nhiên, bất động sản và các ngành liên quan, xây dựng (chiếm 6,5% GDP thực) và tài chính (chiếm 5,3% GDP thực), chiếm 15,6% GDP thực năm 2021. Tỷ trọng nhìn chung tương đối ổn định trong thập kỷ qua (2011: 15,4%), do tỷ trọng GDP của ngành xây dựng và tài chính tăng dần cùng với tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng. Dù vậy, nhóm phân tích kết luận là tỷ trọng kết hợp vẫn nhỏ hơn đáng kể so với Trung Quốc, nơi ngành bất động sản (bao gồm cả đóng góp trực tiếp và gián tiếp) đã được các nhà phân tích ước tính chiếm đến 30% GDP.

Với tỷ trọng trên cơ cấu GDP khiêm tốt đạt 3,7% của các hoạt động bất động sản đã đánh giá thấp tầm quan trọng của lĩnh vực này do nó có mỗi liên hệ với nhiều lĩnh vực khác như xây dựng và tài chính. Mặt khác, tỷ trọng 15,6% GDP của các hoạt động bất động sản, xây dựng và tài chính có thể là ước tính quá cao về quy mô của ngành bất động sản vì không phải tất các hoạt động xây dựng và tài chính đều liên quan đến bất động sản. 

>>Loạt ông lớn địa ốc đề xuất cho phép cơ cấu nợ

Ở mỗi con số nói trên, nếu tách bạch bất động sản ra khỏi xây dựng và tài chính, hoặc gộp lại, đều có thể thấy sự sai biệt trong đánh giá quy mô và vai trò của bất động sản đối với cơ cấu GDP cả nước. Và dù đánh giá khiêm tốn theo chiều tách ra, hay ở mức quá cao theo chiều gộp, một điều đáng nói khác là dư nợ cho vay bất động sản so với mọi ngành nghề khác và xét trên tổng dư nợ như nêu trên – đủ minh chứng để khó quy nạp là có việc kiểm soát quá chặt tín dụng vào bất động sản. 

Hay nói cách khác, như Thống đốc NHNN đã khẳng định: Khó khăn của doanh nghiệp bất động sản không do chính sách tín dụng. Hơn thế, Thống đốc nêu yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tín dụng chảy vào sân sau. 

Lại nếu, soi chiếu về mặt cơ cấu cổ đông, góp vốn hợp tác, phát triển và mở rộng hệ sinh thái tài chính ngân hàng của các ngân hàng trong những năm qua, không khó để tìm ra những nhà băng đã và đang có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp với các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản, các công ty công cụ của nhóm bất động sản… Yêu cầu của Thống đốc một lần nữa sẽ khiến các kỳ vọng trước đó, được gửi gắm vào cuộc họp khẩn và hội nghị hôm qua, sẽ phải nhìn lại.

Lối thoát vốn cho bất động sản

Vậy lối thoát cho nguồn vốn của bất động sản, việc cải thiện thanh khoản cho thị trường, hà hơi phá băng bất động sản hiện nằm ở đâu? 

Như chính các chuyên gia và doanh nghiệp đã thừa nhận, 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản nằm ở các vướng mắc pháp lý. 

Bên cạnh đó, là yếu tố quản trị tài chính của nhiều doanh nghiệp với nguồn vốn dàn trải, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, phụ thuộc vốn nợ trong khi đầu tư, phát triển dự án dàn trải, dẫn đến yêu cầu bắt buộc tái cấu trúc. 

Trước đó cuối 2022, Tổ Công tác Bất động sản do Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ, đã có báo cáo về 4 khó khăn lớn cần giải quyết của thị trường bất động sản là thủ tục đất đai, tín dụng, thủ tục đầu tư, hành chính. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Tổ phó Tổ công tác, đã phân loại khó khăn để gỡ ở các cấp bộ ngành, địa phương nhưng riêng về nguồn lực tài chính, doanh nghiệp phải tự cơ cấu dòng tiền.

Nói với DĐDN, một chuyên gia cho rằng đứng ở góc độ lợi ích nền kinh tế và ngân hàng, không xem xét cực đoan bất động sản lúc là “con nợ hay đang biến các chủ nợ thành vị trí theo hướng ngược lại”, thì cần có sự đo lường kỹ càng tác động của khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay đối với nền kinh tế, cũng như sức chống chịu đến đâu; bên cạnh đó là sàng lọc các doanh nghiệp có khó khăn một cách cụ thể. Trên cơ sở đánh giá mức độ tác động, lan tỏa khó khăn hay rung lắc với hệ thống, với ngành, cũng như đánh giá khó khăn của doanh nghiệp mà xây dựng chính sách hỗ trợ phù hợp định hướng tiền tệ chung. Có thể với những doanh nghiệp khó khăn nhưng có dự án ở các phân khúc thương mại nhưng không thúc đẩy đầu cơ, đã hoàn tất pháp lý, đang triển khai dở dang và không có vốn để triển khai thêm… thì nên xem xét đầy đủ thông tin để có chính sách tiền tệ cho các dự án nhằm đảm bảo thanh khoản, tránh rủi ro lây lan sang hệ thống tài chính và cung cấp được sản phẩm ra thị trường (một phần như Trung Quốc đang triển khai).

Còn đứng ở góc độ doanh nghiệp và sự khó khăn kiệt quệ về thanh khoản, áp lực đáo hạn trái phiếu rất lớn thời gian tới, chuyên gia cho rằng thay vì “nín thở” chờ đợi những chính sách hỗ trợ hoặc nêu các kiến nghị, hoặc thậm chí trông các chính sách cụ thể như sửa Nghị định 65/2022, doanh nghiệp thực sự nên tìm mọi cách đàm phán với các chủ nợ (ngân hàng, trái chủ – nếu đã cầm cố hoặc sử dụng dự án làm tài sản đảm bảo các khoản vay vốn, phát hành trái phiếu) nhằm có thể giãn, hoãn thanh toán được một ngay hay một ngày, cùng các giải pháp khác như thậm chí chuyển quyền trái chủ sang góp vốn, song song tái cơ cấu danh mục dự án, bán rẻ, hạ giá, chấp nhận “làm gọn” hơn, nhỏ đi, chấp nhận mất mát như một hình thức “cắt lỗ” – dù đây là lỗ lớn – để làm lại và làm tiếp.

“Cái khó nhất hiện nay là việc kẹt thanh khoản của doanh nghiệp đang nằm ở chủ đạo là nguồn vốn trái phiếu; trong đó theo như thống kê, hơn 80% giá trị phát hành trái phiếu bất động sản thuộc về doanh nghiệp chưa niêm yết. Sẽ có nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết chính là công cụ của các doanh nghiệp bất động sản và đã  phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo. Nếu đúng luật khi các doanh nghiệp chưa niêm yết này không trả được nợ, sẽ mất khả năng thanh toán, phá sản, trái chủ sẽ mất hết. Nguy cơ kiệt thanh khoản và mất khả năng thanh toán, vi phạm chéo các khoản vay lan ra trong cùng một hệ sinh thái bất động sản, từ một “đốm lửa” nhỏ cũng có thể dẫn đến tình trạng không còn chuyện “too big to fail” nữa với các doanh nghiệp lớn. Và lớn hơn, là niềm tin đổ vỡ. Doanh nghiệp bất động sản dù lớn tới đâu cũng nên nhìn nhận thật rõ nguy cơ này để có phương án tự cơ cấu, chủ động hết mức có thể”, vị chuyên gia chia sẻ.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> Tín dụng và Bất động sản: Gỡ khó, cộng sinh ra sao?

Quy mô huy động và tín dụng

Huy động vốn vẫn dồn về các ngân hàng lớn và tầm trung, chứng tỏ lợi thế của mình trong hút tiền gửi không hẳn bằng lãi suất. Cụ thể: Nhóm 3 ông lớn (BID, CTG, VCB) chiếm 46,5% tổng huy động; Nhóm tầm trung (MBB, STB, ACB, SHB, TCB, VPB) chiếm 29%; Nhóm còn lại chiếm 24,5%.

Về quy mô tín dụng: Nhóm 3 ngân hàng lớn (BID, CTG, VCB- hay còn gọi nhóm SOEs) chiếm 45,3% tổng dư nợ tín dụng; Nhóm 6 ngân hàng quy mô tầm trung (MBB, VPB, TCB, STB, ACB, SHB) chiếm 30,9% quy mô dư nợ; Nhóm 18 ngân hàng còn lại chỉ chiếm 23, 7% quy mô dư nợ tín dụng.

Qua đây, chúng ta vẫn thấy sự vượt trội của 3 ông lớn nhà nước về cả quy mô huy động và cho vay. Do đó, chính sách lãi suất của các ông lớn này sẽ ảnh hưởng nhất định đối với lãi suất thị trường chung (chưa tính Agribank có quy mô tín dụng hơn 1,44 triệu tỷ VND).

Về tốc độ tăng trưởng thì năm 2022 tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng đa phần cao hơn tốc độ tăng trưởng cho vay. Đây là một trong những nguyên nhân khiến tỷ lệ LDR cao và các ngân hàng đã đẩy lãi suất huy động tăng cao trong thời gian vừa qua.

Về tốc độ tăng trưởng tín dụng: Tốc độ tăng trưởng tín dụng cao ở nhóm các ngân hàng tham gia tái cơ cấu là VCB (19,2%), MBB (25%), VPB (25%), HDB (27,9%). Chúng tôi kỳ vọng 4 ngân hàng này sẽ tiếp tục được NHNN giao hạn mức tăng trưởng tín dụng cao trong năm nay.

Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của ngành ngân hàng trong năm 2022 khá cao và đa phần cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng, cho thấy NIM trung bình năm của các ngân hàng cải thiện và thu nhập ngoài lãi cải thiện sau dịch. Tuy nhiên đây sẽ là trở ngại cho tăng trưởng lợi nhuận năm 2023 khi nền năm 2022 cao.

>> Ngân hàng nhận hỗ trợ các TCTD yếu kém triển khai ra sao?

>> Nền lãi suất cao không ảnh hưởng biên lãi ròng của ngân hàng

Xét theo quý, chúng tôi nhận thấy lợi nhuận của đa số các ngân hàng đạt đỉnh trong quý 1-3/2022 và bắt đầu giảm từ quý 4/2022 khi áp lực thanh khoản và lãi suất tăng, chưa kể rủi ro từ thị trường BĐS và sự hạ nhiệt của nền kinh tế toàn cầu. Các yếu tố rủi ro này chưa phản ánh hết trong KQKD của các ngân hàng trong quý 4 và sẽ tiếp tục phản ánh vào các quý đầu 2023.

Chất lượng tín dụng và dự phòng

Tính đến cuối năm 2022, tỷ lệ nợ xấu của nhóm ngân hàng đa phần vẫn duy trì mức lành mạnh, tuy nhiên chất lượng nợ có dấu hiệu suy giảm mạnh từ quý 4. Nợ nhóm 2 gia tăng mạnh ở hầu hết các bank là dấu hiệu banđầu cho thấy chất lượng nợ đang suy giảm.

Nợ xấu hợp nhất cao (>2%) ở các ngân hàng: SHB, PGB, SGB, OCB, ABB, BVB, VBB, VIB và đặc biệt cao ở VPB và NVB.

Với VPB, nợ xấu cao do FE Credit có tỷ lệ nợ xấu tăng mạnh trong dịch, nếu tính riêng ngân hàng mẹ tỷ lệ nợ xấu vẫn ở mức 2,8% (vẫn là mức cao trong các ngân hàng cùng phân khúc). Tổng tỷ lệ nợ xấu + nhóm 2 riêng lẻ ngân hàng mẹ là 6,9% vẫn là mức cao trong hệ thống.

Với NVB (Ngân hàng Quốc Dân) đây là ngân hàng đáng lưu ý khi tỷ lệ nợ xấu gần 18%, tính cả nợ nhóm 2 chiếm hơn 23,4% tổng dự nợ tín dụng. 

Tỷ lệ bao phủ nợ xấu là chỉ số quan trọng để đánh giá ngân hàng trong giai đoạn hiện nay khi rủi ro chất lượng tín dụng hệ thống suy giảm. Theo đó, chúng tôi đánh giá cao các ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu trên 100% và tỷ lệ bao phủ nợ xấu + nợ nhóm 2 từ 85% trở lên.

Với tiêu chí trên, chúng tôi đánh giá cao VCB, MBB, BID, BAB, ACB. Với tỷ lệ bao phủ nợ cao, các ngân hàng này sẽ có nhiều dư địa “mạnh tay” xử lý nợ xấu cũ và chuẩn bị cho việc chất lượng tín dụng suy giảm trong tương lai, đặc biệt là VCB.

VCB có mức dự phòng vượt trội so với toàn bộ ngành và chứng tỏ khả năng vượt qua những giai đoạn “khó khăn” tốt nhất. Và với mức dự phòng kỷ lục, rõ ràng áp lực trích lập dự phòng năm 2023 của VCB sẽ thấp hơn nhiều so với tất cả các bank khác trong ngành, chưa kể chất lượng nợ của VCB tốt hơn. Do đó, lợi nhuận 2023 công bố của VCB phụ thuộc nhiều vào việc họ có tiếp tục “giấu” lợi nhuận qua trích lập hay không. Lưu ý là quý 4/2022, VCB giảm trích lập đã giúp book lợi nhuận quý vượt trội so với quá khứ và so với các ngân hàng trong ngành.

Trường hợp NVB đang gặp nhiều rủi ro trong năm 2023 khi dự xấu và nhóm 2 vượt xa tổng trích lập và vốn chủ sở hữu của ngân hàng này. Theo đánh giá của chúng tôi, hiện quy mô ngân hàng này quá bé để có thể ảnh hưởng hệ thống, tuy nhiên những tin tức bất lợi về ngân hàng này sẽ có thể ảnh hưởng tâm lý ngắn hạn (nếu có).

Về số dư trái phiếu Doanh nghiệp (TPDN) trong cơ cấu tín dụng, tỷ lệ TPDN/tổng tín dụng có sự phân cực lớn trong ngành ngân hàng. Các ngân hàng nhỏ và các ngân hàng truyền thống như ACB hầu như không tham gia thị trường này. Số dư TPDN tập trung ở 4 ngân hàng tầm trung là TPB, TCB, MBB, VPB. Chúng tôi đánh giá đây là những rủi ro tiềm ẩn khi trước nay đầu tư TPDN không được quản lý chặt chẽ/đánh giá đầy đủ như cho vay. Do đó, việc đầu tư 4 ngân hàng này cần đặc biệt quan tâm đến diễn biến thị trường TPDN và thanh khoản các doanh nghiệp bất động sản.

Tin tức liên quan đến thị trường TPDN có thể tác động đến triển vọng của 4 ngân hàng này và nhà đầu tư có thể tận dụng thời cơ nếu có. Lưu ý cẩn trọng đầu quý 3 khi số lượng TPDN sẽ dồn dập đến hạn từ tháng 5-9/2023 (nếu các quý tới 4 NH này không giảm số dư TPDN nắm giữ).

Hiệu suất sinh lời

ROE của các ngân hàng trong năm 2022 đạt mức cao, nhóm duy trì ROE cao vượt trội gồm VIB, ACB, MBB, VCB, HDB.

NIM trong quý 4 2022 có sự phân cực: NIM gần như chưa bị ảnh hưởng ở nhóm ngân hàng lớn VCB, BID, CTG và một số ngân hàng như MBB, HDB, VIB, OCB, STB đi ngược xu hướng khi NIM tăng mạnh từ quý 3/2022 khi không tiếp tục xử lý phần lãi và phí phải thu và NIM tiếp tục duy trì cao trong quý 4.

Các ngân hàng khác chứng kiến xu hướng NIM giảm. Tổng thể lại NIM trong quý 4 chưa có dấu hiệu giảm, tuy nhiên  áp lực NIM 2023 là có và phụ thuộc vào việc đẩy chi phí huy động vốn gia tăng cho người vay. Hiện tại FIDT cho rằng cần thêm KQKD quý 1/2023 để nhận định được xu hướng.

FIDT đánh giá ngành ngân hàng còn chịu áp lực trong 2 quý đầu năm 2023 với việc áp lực trích lập dự phòng gia tăng, hai quý tiếp theo phụ thuộc nhiều các biện pháp hỗ trợ thị trường TPDN và bất động sản trong 2 quý đầu năm. Nếu các biện pháp không được thông qua thì khả năng chất lượng tài sản nhóm ngân hàng tiếp tục suy giảm trong 2 quý cuối năm.

Định giá

So sánh định giá P/B tương quan với ROE với ý nghĩa các ngân hàng nằm phía trên đường thẳng là đang được định giá P/B cao tương đối khi so sánh với ngành.

VCB rõ rành đang có vị thế nhất định về định giá so sánh với chất lượng tài sản vượt trội và vị thế. Nhóm được định giá cao hiện tại thiên hướng về nhóm có tỷ lệ cổ phiếu lưu hành tự do (free-float) thấp hơn. Do đó, trading/đầu cơ ngắn hạn nhóm ngân hàng cần quan tâm tỷ lệ free-float.

Khi so sánh định giá P/B hiện tại so với trung bình từ 2016-nay, chúng tôi thấy đa phần cổ phiếu ngành ngân hàng đang nằm gần biên dưới (vùng định giá rẻ của chính nó) phản ánh những rủi ro ngành đang gặp phải và dòng tiền thị trường không đủ mạnh để ủng hộ ngành ngân hàng.

Nhận định chung, năm 2023 chưa phải là một năm tốt cho ngành ngân hàng, nhất là trong 2 quý đầu 2023 (áp lực trích lập dự phòng gia tăng khi chất lượng tài sản suy giảm). NIM cần thêm ít nhất 1 quý để đánh giá khi việc điều chỉnh lãi suất đầu tr thường chậm hơn lãi suất đầu vào.

Hai Quý đầu 2023 có thể chứng kiến lợi nhuận chung của ngành suy giảm do nền cao 2 quý đầu 2022. Việc này khiến P/E forward toàn thị trường trở trên không hấp dẫn (chúng tối khuyến nghị dùng định giá P/B trong giai đoạn hiện tại có độ tin cậy cao hơn).

Với đầu tư, đầu cơ cho các cổ phiếu trong ngành, chúng tôi đánh giá cao MBB cho cơ hội tăng trưởng dài hạn với hệ sinh thái hoàn chỉnh, tốc độ tăng trưởng cao sẽ tiếp tục duy trì nhờ tham gia tái cơ cấu ngân hàng, định giá tương đối hấp dẫn so lợi thế. Do đó, MBB phù hợp tích sản và đang nằm trong danh mục tích sản của chúng tôi. Lưu ý: dư nợ TPDN lớn và cần theo dõi, free float lớn khiến cổ phiếu khó tăng giá trong giai đoạn thị trường chưa được sự ủng hộ mạnh của dòng tiền. Với ngân hàng có câu chuyện riêng, chúng tôi chọn STB. Nhà đầu tư cần xem xét việc mua với chọn lựa vùng giá hợp lý để quản trị rủi ro khi cổ phiếu đã tăng mạnh từ đáy.

Ngành ngân hàng năm nay cần cẩn trọng trong đầu tư nhất là các ngân hàng đang có chất lượng nợ thấp (tỷ lệ nợ xấu và nhóm 2 cao), các ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp. Các ngân hàng này sẽ gặp áp lực trích lập dự phòng mạnh trong các quý đầu năm. 

Một lưu ý khác, theo quan điểm của chúng, hiện tại tăng trưởng lợi nhuận của ngành ngân hàng năm nay được dự báo cả năm 2023 đi ngang. Dự báo này sẽ được đánh giá lại trên KQKD quý 1 để đánh giá chất lượng nợ bị ảnh hưởng và ảnh hưởng NIM. Với KQKD nhóm ngân hàng 2023, theo nhận định trên thì EPS toàn thị trường sẽ giảm trong 2 quý đầu năm; Tính chung cả năm cũng sẽ đi ngang.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]