>> Hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Thị trường bất động sản đang rất khó khăn, năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nên cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính, về thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng.

Khó khăn bủa vây

Thực tế cho thấy, năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân lực, giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50%. Doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Dự báo năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Hiện nay, bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thì khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn trong các trường hợp như:

Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ “xấu”; Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị “nhảy nhóm” sang nhóm nợ “xấu hơn”.

Doanh nghiệp có nợ “xấu” dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép “nới một chút” điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng. Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.

>> Thí điểm xây dựng đô thị thông minh

Giải pháp giãn, tái cơ cấu nợ

Ở góc nhìn của Hiệp hội, một số quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay.

Gỡ khó tín dụng là một trong những giải pháp cần thiết để hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi

Một là, hiện các ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng thì dự án bất động sản phải có chấp thuận chủ trương đầu tư và tài sản bảo đảm cho khoản vay là đúng quy định pháp luật.

Nhưng đồng thời, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có Giấy phép xây dựng mà yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng là “giấy phép con” làm khó cho doanh nghiệp bất động sản và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.

Hai là, thực hiện “lộ trình” hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản, nên Thông tư 08/2020/TT-NHNN quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn theo tỷ lệ như sau: “Từ ngày 01/10/2022 đến ngày 30/09/2023: 34%; Từ ngày 01/10/2023: 30%” dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng càng bị giảm nguồn vốn tín dụng cho vay trung dài hạn, cần được xem xét kéo giãn thêm “lộ trình” này.

Ba là, Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp Trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành”, trong lúc Nghị định 65/2022/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

Do đó, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét áp dụng tương tự các giải pháp rất thiết thực và hiệu quả của Thông tư 14/2021/TT-NHNN nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch CoViD-19, để áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản năm 2023.

Để hỗ trợ các doanh nghiệp phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch CoViD-19 trong năm 2022 và trên cơ sở Nghị quyết 43/2022/QH15 của Quốc hội, Nghị quyết 406/NQ-UBTVQH15, Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 và Nghị định 31/2022/NĐ-CP, Nghị định 36/2022/NĐ-CP của Chính phủ thì Ngân hàng Nhà nước đã có Thông tư 03/2022/TT-NHNN thực hiện hỗ trợ lãi suất đối với các khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, nhưng không áp dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thương mại. 

Đặc biệt, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm và đề nghị sửa đổi, bổ sung một số Thông tư của Ngân hàng Nhà nước.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> NHNN khẳng định vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản

Tại Họi nghị tín dụng bất động sản, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã chia sẻ khó khăn dòng tiền, đối diện với các khoản vay đến hạn.

Cụ thể, chia sẻ tại Hội nghị, bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland cho biết, tháng 11/2022 cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản đều biến động, doanh nghiệp đối diện với rất nhiều khó khăn.

Đối với các khoản vay trong nước, có rất nhiều khó khăn vì vậy bây giờ doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ khó khăn này. Trên cơ sở đó, Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Vị nữ giám đốc cho biết, ách tắc pháp lý các dự án cũng đã diễn ra rất lâu, tại TP HCM, hàng nghìn trường hợp, TP Hà Nội chỉ có khoảng 350 trường hợp ách tắc. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao.

Bên cạnh đó bà Phương Nam cũng cho biết những doanh nghiệp như Novaland khi đầu tư phát triển các đô thị vệ tinh, nên nguồn vốn đầu tư rất nhiều hạ tầng bởi đi vào những vùng sâu, vùng xa như vậy mà hạ tầng không có.

“Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng đô thị quy mô hàng nghìn ha chưa rõ ràng, hiện vẫn được xem như một dự án bất động sản. Do đó, có sự mất cân đối giữa dòng vốn vào hạ tầng cần một thời gian dài để thu hồi vốn, rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố – nơi hạ tầng có sẵn. Vì vậy cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa” – đại diện Novaland chia sẻ.

Cũng phát biểu tại Hội nghị, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cũng cho biết, với Hưng Thịnh, câu chuyện nhảy nhóm nợ thì chưa. Nhưng trong trường hợp nếu NHNN không có chính sách quyết liệt và hỗ trợ trong việc cơ cấu lại nhóm nợ thì đến một thời điểm nào đó thì câu chuyện nhảy nhóm nợ cũng có thể xảy ra.

“Chúng tôi thấy, việc gia hạn nợ cũng là điều kiện để hỗ trợ việc giải ngân tiếp theo cho các doanh nghiệp”, ông Khương nói.

>> Hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản

Các doanh nghiệp cho biết việc khó nhất của thị trường hiện nay là cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ.

Vấn đề thứ hai, lãi suất hiện nay đang ở mức rất cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam từ trước đây gần như hiện tại họ không tham gia đầu tư và đang ở tâm thế chờ đợi. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm được đưa ra thị trường.

Lãnh đạo Hưng Thịnh cũng cho biết, bản thân Hưng Thịnh Land thời gian vừa qua cũng có kế hoạch xây nhà ở xã hội và chúng tôi cũng cần phải có nguồn vốn huy động nhưng cũng đang gặp bế tắc.

“Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân”, ông Lê Trọng Khương kiến nghị.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho rằng việc khó nhất của thị trường hiện nay là cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ.

Chủ tịch HoREA cho biết lãi suất hiện nay doanh nghiệp chịu được, song việc nhảy nhóm nợ khiến các doanh nghiệp bất động sản không thể vay được tín dụng. Do đó, nếu Ngân hàng nới lỏng đối với nợ nhóm 2-3 mà dự án có khả thi thì nên giải ngân cho doanh nghiệp. Nếu muốn các khoản nợ không nhảy nhóm thì chỉ có cách cơ cấu lại nợ và giữ nguyên nhóm nợ.

Tuy nhiên, ở góc độ ngân hàng, Nguyễn Hoàng Dũng, quyền Tổng giám đốc VietinBank cho rằng đây là vấn đề của thị trường, nếu có cơ chế đặc thù cho bất động sản thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hùng – Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng ý của doanh nghiệp về cơ cấu nợ là xác đáng, tuy nhiên giải quyết như thế nào để không có sự phân biệt đối xử với các ngành nghề khác. Một trong những điều kiện hết sức quan trọng là cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Việc này cần nghiên cứu sao cho hài hoà. 

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> NHNN khẳng định vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản

Định hướng tín dụng

Doanh nghiệp, nhà đầu tư, các thành phần trong nền kinh tế chú ý bởi đây là những sự kiện mang đến những thông tin chính thức về định hướng chính sách tín dụng dành cho một lĩnh vực đang khát vốn và cạn kiệt thanh khoản hơn bao giờ. Đây đó, chắc chắn một điều đây là 2 sự kiện mang theo những kỳ vọng, đặc biệt khi trước đó  Chính phủ đã ban hành Nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 1/2023 có nội dung Chính phủ tiếp tục yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản với các doanh nghiệp bất động sản và người mua theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị 03 ngày 27/1/2023.

Ngân hàng khẳng định hiện nay các TCTD vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Ảnh: Quốc Tuấn

Và như thông điệp đã được NHNN đưa ra cụ thể, những định hướng chính sách về công tác tín dụng đối với bất động sản, vẫn là nhất quán. Đó là định hướng đã được NHNN điều hành xuyên suốt từ 2022 (và cả trước đó), cho đến nay, trong cơ chế điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, như vẫn nỗ lực, nói chung.

Cụ thể là NHNN đã khẳng định không nói, hay có văn bản kiểm soát tín dụng bất động sản nào – điều mà chính Phó Thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú đã không dưới 2 lần khẳng định, trong năm 2022. Các con số về dư nợ tín dụng tại cuối 2022 (chiếm khoảng 20% tổng dư nợ) và nhiều mục dư nợ theo từng phân khúc cụ thể của bất động sản vẫn đang tăng trưởng so với 2021 được NHNN đưa ra, cho thấy điều đó. 

Một điều rõ ràng là “room” tín dụng cho bất động sản tại các ngân hàng không thiếu, như một nhà băng khẳng định. Và xét trên giá trị cho vay bất động sản, hơn 2,58 triệu tỷ / xấp xỉ 12 triệu tỷ đồng, thì ngành “nền” của nền kinh tế không hề bị “phân biệt đối xử” hay “nghèo vốn”; hơn thế, còn có nguồn vốn được cấp khá tương xứng với giá trị của ngành được gọi tên là tài sản lớn – và như nhiều thống kê, nói chi tiết thì liên quan/ tác động tới hơn 270 ngành nghề, nói sơ bộ thì cũng tác động hơn 40 ngành nghề.

Thống kê của một CTCK vào cuối 2022 cho thấy rằng, trên thực tế, các hoạt động bất động sản chiếm tỷ lệ khiêm tốt trên cơ cấu GDP thực đạt 3,7% trong năm 2021. Tỷ trọng của ngành bất động sản đã giảm trong 1 thập kỷ qua (so với 5% vào năm 2011), do các ngành khác như sản xuất trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn với dòng vốn FDI lớn chảy vào. Trong giai đoạn 2012 – 2021, giá trị gia tăng của các hoạt động bất động sản tăng trung bình +2,7% mỗi năm, trong khi giá trị gia tăng của hoạt động sản xuất tăng +8,6% mỗi năm, theo CTCK này đo lường.

Tuy nhiên, bất động sản và các ngành liên quan, xây dựng (chiếm 6,5% GDP thực) và tài chính (chiếm 5,3% GDP thực), chiếm 15,6% GDP thực năm 2021. Tỷ trọng nhìn chung tương đối ổn định trong thập kỷ qua (2011: 15,4%), do tỷ trọng GDP của ngành xây dựng và tài chính tăng dần cùng với tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng. Dù vậy, nhóm phân tích kết luận là tỷ trọng kết hợp vẫn nhỏ hơn đáng kể so với Trung Quốc, nơi ngành bất động sản (bao gồm cả đóng góp trực tiếp và gián tiếp) đã được các nhà phân tích ước tính chiếm đến 30% GDP.

Với tỷ trọng trên cơ cấu GDP khiêm tốt đạt 3,7% của các hoạt động bất động sản đã đánh giá thấp tầm quan trọng của lĩnh vực này do nó có mỗi liên hệ với nhiều lĩnh vực khác như xây dựng và tài chính. Mặt khác, tỷ trọng 15,6% GDP của các hoạt động bất động sản, xây dựng và tài chính có thể là ước tính quá cao về quy mô của ngành bất động sản vì không phải tất các hoạt động xây dựng và tài chính đều liên quan đến bất động sản. 

>>Loạt ông lớn địa ốc đề xuất cho phép cơ cấu nợ

Ở mỗi con số nói trên, nếu tách bạch bất động sản ra khỏi xây dựng và tài chính, hoặc gộp lại, đều có thể thấy sự sai biệt trong đánh giá quy mô và vai trò của bất động sản đối với cơ cấu GDP cả nước. Và dù đánh giá khiêm tốn theo chiều tách ra, hay ở mức quá cao theo chiều gộp, một điều đáng nói khác là dư nợ cho vay bất động sản so với mọi ngành nghề khác và xét trên tổng dư nợ như nêu trên – đủ minh chứng để khó quy nạp là có việc kiểm soát quá chặt tín dụng vào bất động sản. 

Hay nói cách khác, như Thống đốc NHNN đã khẳng định: Khó khăn của doanh nghiệp bất động sản không do chính sách tín dụng. Hơn thế, Thống đốc nêu yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tín dụng chảy vào sân sau. 

Lại nếu, soi chiếu về mặt cơ cấu cổ đông, góp vốn hợp tác, phát triển và mở rộng hệ sinh thái tài chính ngân hàng của các ngân hàng trong những năm qua, không khó để tìm ra những nhà băng đã và đang có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp với các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản, các công ty công cụ của nhóm bất động sản… Yêu cầu của Thống đốc một lần nữa sẽ khiến các kỳ vọng trước đó, được gửi gắm vào cuộc họp khẩn và hội nghị hôm qua, sẽ phải nhìn lại.

Lối thoát vốn cho bất động sản

Vậy lối thoát cho nguồn vốn của bất động sản, việc cải thiện thanh khoản cho thị trường, hà hơi phá băng bất động sản hiện nằm ở đâu? 

 4 khó khăn lớn cần giải quyết của thị trường bất động sản là thủ tục đất đai, tín dụng, thủ tục đầu tư, hành chính, trong đó về tài chính, doanh nghiệp phải tự cơ cấu dòng tiền. Ảnh: Lê Mỹ

Như chính các chuyên gia và doanh nghiệp đã thừa nhận, 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản nằm ở các vướng mắc pháp lý. 

Bên cạnh đó, là yếu tố quản trị tài chính của nhiều doanh nghiệp với nguồn vốn dàn trải, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, phụ thuộc vốn nợ trong khi đầu tư, phát triển dự án dàn trải, dẫn đến yêu cầu bắt buộc tái cấu trúc. 

Trước đó cuối 2022, Tổ Công tác Bất động sản do Thủ tướng Chính phủ giao nhiệm vụ, đã có báo cáo về 4 khó khăn lớn cần giải quyết của thị trường bất động sản là thủ tục đất đai, tín dụng, thủ tục đầu tư, hành chính. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Tổ phó Tổ công tác, đã phân loại khó khăn để gỡ ở các cấp bộ ngành, địa phương nhưng riêng về nguồn lực tài chính, doanh nghiệp phải tự cơ cấu dòng tiền.

Nói với DĐDN, một chuyên gia cho rằng đứng ở góc độ lợi ích nền kinh tế và ngân hàng, không xem xét cực đoan bất động sản lúc là “con nợ hay đang biến các chủ nợ thành vị trí theo hướng ngược lại”, thì cần có sự đo lường kỹ càng tác động của khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay đối với nền kinh tế, cũng như sức chống chịu đến đâu; bên cạnh đó là sàng lọc các doanh nghiệp có khó khăn một cách cụ thể. Trên cơ sở đánh giá mức độ tác động, lan tỏa khó khăn hay rung lắc với hệ thống, với ngành, cũng như đánh giá khó khăn của doanh nghiệp mà xây dựng chính sách hỗ trợ phù hợp định hướng tiền tệ chung. Có thể với những doanh nghiệp khó khăn nhưng có dự án ở các phân khúc thương mại nhưng không thúc đẩy đầu cơ, đã hoàn tất pháp lý, đang triển khai dở dang và không có vốn để triển khai thêm… thì nên xem xét đầy đủ thông tin để có chính sách tiền tệ cho các dự án nhằm đảm bảo thanh khoản, tránh rủi ro lây lan sang hệ thống tài chính và cung cấp được sản phẩm ra thị trường (một phần như Trung Quốc đang triển khai).

Còn đứng ở góc độ doanh nghiệp và sự khó khăn kiệt quệ về thanh khoản, áp lực đáo hạn trái phiếu rất lớn thời gian tới, chuyên gia cho rằng thay vì “nín thở” chờ đợi những chính sách hỗ trợ hoặc nêu các kiến nghị, hoặc thậm chí trông các chính sách cụ thể như sửa Nghị định 65/2022, doanh nghiệp thực sự nên tìm mọi cách đàm phán với các chủ nợ (ngân hàng, trái chủ – nếu đã cầm cố hoặc sử dụng dự án làm tài sản đảm bảo các khoản vay vốn, phát hành trái phiếu) nhằm có thể giãn, hoãn thanh toán được một ngay hay một ngày, cùng các giải pháp khác như thậm chí chuyển quyền trái chủ sang góp vốn, song song tái cơ cấu danh mục dự án, bán rẻ, hạ giá, chấp nhận “làm gọn” hơn, nhỏ đi, chấp nhận mất mát như một hình thức “cắt lỗ” – dù đây là lỗ lớn – để làm lại và làm tiếp.

“Cái khó nhất hiện nay là việc kẹt thanh khoản của doanh nghiệp đang nằm ở chủ đạo là nguồn vốn trái phiếu; trong đó theo như thống kê, hơn 80% giá trị phát hành trái phiếu bất động sản thuộc về doanh nghiệp chưa niêm yết. Sẽ có nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết chính là công cụ của các doanh nghiệp bất động sản và đã  phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo. Nếu đúng luật khi các doanh nghiệp chưa niêm yết này không trả được nợ, sẽ mất khả năng thanh toán, phá sản, trái chủ sẽ mất hết. Nguy cơ kiệt thanh khoản và mất khả năng thanh toán, vi phạm chéo các khoản vay lan ra trong cùng một hệ sinh thái bất động sản, từ một “đốm lửa” nhỏ cũng có thể dẫn đến tình trạng không còn chuyện “too big to fail” nữa với các doanh nghiệp lớn. Và lớn hơn, là niềm tin đổ vỡ. Doanh nghiệp bất động sản dù lớn tới đâu cũng nên nhìn nhận thật rõ nguy cơ này để có phương án tự cơ cấu, chủ động hết mức có thể”, vị chuyên gia chia sẻ.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> Mở rộng room tín dụng bất động sản

Còn nhiều khó khăn

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã tổ chức Hội nghị về tín dụng bất động sản với nhiều điểm quan trọng.

Làm cách nào để các doanh nghiệp BĐS triển khai tiếp dự án trong khi không xoay xở được dòng tiền, đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho tăng rất mạnh?

Theo đó, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng yêu cầu các tổ chức tín dụng nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, có khả năng trả nợ, đồng hành cùng người dân, doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở…

Chia sẻ quan điểm của mình về vốn cho bất động sản, ông Phan Lê Thành Long – Chuyên gia tài chính cho biết, có một câu chuyện chúng ta có thể để ý là, đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Vậy làm cách nào để các doanh nghiệp triển khai tiếp trong khi không xoay xở được dòng tiền, đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho tăng rất mạnh.

Phần lớn, hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là ở dạng dự án trong giai đoạn đầu, nghĩa là giai đoạn giải phóng mặt bằng chưa đi vào triển khai xây dựng. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn rất lớn, nhất là vốn tín dụng trái phiếu và đi thâu tóm các quỹ đất.

Khi các dự án ở giai đoạn đầu có quỹ đất sạch, đủ đảm bảo thực hiện dự án nhà ở thương mại, bất động sản thương mại, kể cả các dự án bất động sản dịch vụ, nhưng cũng sẽ cần rất nhiều thời gian và gặp nhiều vấn đề về pháp lý để hoàn thành.

Chúng ta cần nhìn vào thực trạng như vậy để thấy, dự án mới muốn triển khai thì phải bố trí nguồn vốn mới, trong đó chỉ có hai nguồn là: Thứ nhất, nguồn vốn chủ – từ thị trường chứng khoán, nhưng với bối cảnh thị trường chứng khoán hiện nay sẽ là rất khó cho lĩnh vực bất động sản.

Thứ hai, là nguồn tín dụng chỉ giải ngân với các dự án đang triển khai dở dang để có thể hoàn thành.

“Với cấu trúc hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, phần lớn là các dự án giai đoạn đầu sẽ rất khó huy động tín dụng. Khi đã khó huy động ở cả vốn chủ và vốn tín dụng, thì để triển khai các dự án trong năm 2023 này sẽ còn vô cùng khó khăn với các doanh nghiệp, thậm chí kéo dài sang năm 2024 trước diễn biến đáo hạn trái phiếu cùng nhiều vấn đề khác.

Vì vậy, câu chuyện có tăng room tín dụng cho ngành bất động sản hay không đã được NHNN trả lời rất rõ tại Hội thảo mới đây, rằng NHNN không có room tín dụng cho từng ngành”, ông Long phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia, năm 2022 room tín dụng không thiếu, đặc biệt vào quý 4/2022 NHNN có nới room cho một số ngân hàng, nhưng hạn mức tín dụng tổng thể không thay đổi. Do đó, không có room tín dụng cho ngành bất động sản mà chỉ có hạn mức tín dụng chung cho toàn nền kinh tế và năm 2023 cũng tương tự.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, sẽ quay trở lại câu chuyện các dự án có phục vụ cho nhu cầu thật hay không, có là dự án cần thêm thanh khoản để hoàn thành và đưa vào vận hành sử dụng hay không?

“NHNN đã nhấn mạnh “không siết chặt tín dụng vào bất động sản”, tuy nhiên chúng ta phải hiểu rằng, tín dụng dành cho ngành bất động sản vẫn có nhưng chỉ dành cho các dự án có khả năng hoàn thành, với những phân khúc nhà ở thật, còn những phân khúc cao cấp, thổi giá, mang tính đầu cơ lướt sóng thì các hệ số rủi ro vẫn được áp dụng.

Trong giai đoạn này, với những người có vốn không sử dụng đòn bẩy, có nhu cầu đầu tư dài hạn, đầu tư vào giá trị thật, không lướt sóng đâu cơ thì bất động sản thời điểm này sẽ là cơ hội”, chuyên gia khuyến nghị.

>> “Nắn” chứ không nên “siết” dòng vốn tín dụng bất động sản

Bài học từ Trung Quốc

Nhìn từ kinh nghiệm của Trung Quốc, quốc gia này đang soạn thảo một kế hoạch hành động toàn diện để hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn với khoản tài trợ 450 tỷ Nhân dân tệ (67 tỷ USD), khi Bắc Kinh ưu tiên củng cố thị trường nhà ở như một trong những trụ cột chính của tăng trưởng kinh tế.

Theo JPMorgan, khoảng 50 nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ đối với khoản trái phiếu nước ngoài trị giá khoảng 100 tỷ USD trong hai năm qua

Theo Tân Hoa Xã, các cơ quan quản lý tài chính hàng đầu đã soạn thảo một gói gồm 21 nhiệm vụ chính, giúp giảm bớt tình trạng khủng hoảng thanh khoản trên thị trường bất động sản. Kế hoạch này nhằm tăng tốc độ cho vay 150 tỷ Nhân dân tệ trong các khoản vay đã công bố trước đó, tập trung vào việc giao nhà và thành lập quỹ đặc biệt trị giá 200 tỷ Nhân dân tệ để giao tài sản cho người dân. Nước này cũng sẽ triển khai kế hoạch hỗ trợ 100 tỷ Nhân dân tệ cho các khoản vay mua nhà cho thuê.

“Mục tiêu là hướng bảng cân đối của các nhà phát triển chất lượng tốt trở lại phạm vi an toàn và đưa ngành bất động sản chuyển sang một mô hình kinh doanh mới suôn sẻ hơn”, Tân Hoa xã cho biết.

Đáng chú ý, các cơ quan quản lý sẽ nới lỏng hạn chế vay mượn theo chính sách “ba lằn ranh đỏ” đối với 30 công ty bất động sản thí điểm, nhưng không nêu tên cụ thể. Tuy nhiên, kế hoạch cũng đề cập đến một số tiêu chí như, các nhà phát triển có quy mô tương đối lớn, các dự án nằm rải rác ở các khu vực khác nhau và tầm quan trọng mang tính hệ thống.

Chính sách “ba lằn ranh đỏ” được triển khai vào tháng 8/2021, hạn chế số tiền vay mới mà các nhà phát triển bất động sản có thể huy động mỗi năm bằng cách đặt giới hạn cho tỷ lệ nợ của họ. Đây được coi là động lực chính đẩy nhiều nhà phát triển Trung Quốc đến bờ vực phá sản. Theo JPMorgan, khoảng 50 nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ đối với khoản trái phiếu nước ngoài trị giá khoảng 100 tỷ USD trong hai năm qua.

Kế hoạch làm việc mới được đưa ra sau khi chính quyền trung ương can thiệp mạnh mẽ, để hỗ trợ các nhà phát triển đang gặp khó khăn trước nỗ lực ngăn chặn đà rơi tự do của thị trường vào tháng 11/2022, báo hiệu một sự thay đổi chính sách lớn để cứu lĩnh vực đang bị tổn thương nghiêm trọng. Cùng tháng, Bắc Kinh đã công bố gói thanh khoản mang tên “ba mũi tên” gồm: Tín dụng ngân hàng; Phát hành trái phiếu và Tài trợ vốn cổ phần.

Dù có các động thái quyết liệt, nhưng nhiều nhà phân tích tin rằng, bất chấp các biện pháp kích thích, không phải mọi nhà phát triển đều sống sót qua khủng hoảng. Một nhà phân tích bất động sản tại Trivium China nhận định, việc mở rộng hỗ trợ thông qua mũi tên thứ hai đã cho thấy rõ ràng, Bắc Kinh sẽ củng cố “vận may” của một số nhà phát triển mà họ coi là người chiến thắng và làm dịu quá trình giảm đòn bẩy của những người bị coi là thua cuộc. Điều đó có nghĩa là hỗ trợ phát hành trái phiếu sẽ được giới hạn cho những nhà phát triển khỏe mạnh, với hy vọng họ sẽ tiếp quản các dự án quá hạn từ những dự án đang gặp khó khăn.

Đầu tháng 1/2023, ngân hàng trung ương Trung Quốc cho biết, nếu giá nhà mới xây giảm 3 tháng liên tiếp trong một năm, chính quyền địa phương có thể chọn duy trì, hoặc hạ thấp, thậm chí loại bỏ lãi suất tối thiểu đối với các khoản vay mua nhà lần đầu.

Thị trường bất động sản của Trung Quốc – một trong những lĩnh vực hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng đã bị xáo trộn bởi giá nhà sụt giảm, doanh số bán hàng yếu và cuộc khủng hoảng nợ làm tê liệt các nhà phát triển lớn.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]