>>> Loạt ông lớn địa ốc đề xuất cho phép cơ cấu nợ

Ngày 08/2/2023, Ngân hàng Nhà nước đã có cuộc họp với các doanh nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp, để bàn thảo và đưa ra giải pháp về tín dụng cho thị trường BĐS. DĐDN đã trao đổi cùng TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam về các tác động đến thị trường.

– Các động thái tích cực để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS vẫn đang được Chính phủ tiếp tục triển khai, ông đánh giá như thế nào về điều này?

Những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ hồi cuối năm 2022 và đầu năm nay đã tiếp tục tạo thêm niềm tin phục hồi cho thị trường BĐS.

Có thể nói tháo gỡ những vướng mắc cơ bản thị trường BĐS đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.

– Cuối năm 2022, các cuộc họp để tìm cách gỡ khó cho thị trường đã được tổ chức, Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt để giải cứu thị trường, từ quan sát của Hiệp hội, hiện tại các tác động ra sao thưa ông?

Thực tế, hiện nay các tác động cụ thể chưa có sự rõ nét, nhưng các động thái tích cực của Chính phủ đã tác động mạnh mẽ về mặt tâm lý trên thị trường, các doanh nghiệp cũng đang chờ đợi những sự thay đổi về chính sách.

Đặc biệt, Tổ công tác của Chính phủ đang rốt ráo nhiều hoạt động, song có những điểm vướng mắc từ những nút thắt của các quy định vĩ mô, chính sách pháp luật tạo ra, là những điểm rất khó để tháo gỡ.

Trong khi đó, các luật hiện nay vẫn đang trong quá trình được xem xét, “mổ xẻ” để sửa đổi, nên việc đồng bộ các luật vẫn còn là vấn đề dài hơi. Tổ công tác hiện nay cũng đang nghiên cứu những vấn đề vướng mắc, chồng chéo, bất hợp lý để kiến nghị sửa đổi.

Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp đang tin tưởng vào các động thái tích cực từ Chính phủ, Tổ công tác đặc biệt và kỳ vọng những giải pháp mới sẽ được công bố trong tháng 2 này.

Thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn cả về pháp lý và nguồn vốn đầu tư. Ảnh: Doãn Thành

– Chúng ta đã “mổ xẻ” những khó khăn của thị trường hồi cuối năm qua, vậy trong lần họp tìm giải pháp sắp tới, theo ông đâu là những mục tiêu cụ thể?

Vấn đề cốt lõi đầu tiên cần giải quyết là vấn đề về tín dụng. Năm 2022, để đảm bảo giữ được tỷ lệ lạm phát ổn định và tỷ giá hối đoái ổn định thì buộc Chính phủ phải áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ và đẩy lãi suất lên. Trong thời điểm này, để điều chỉnh hạ lãi suất là rất khó, và phụ thuộc nhiều yếu tố vĩ mô, và tình hình thế giới.

Chúng ta đang thực hiện các chính sách để bảo vệ an toàn nền kinh tế. Do đó, các chính sách thắt chặt vẫn phải thực hiện. Song, chúng ta vẫn cần bơm được vốn vào nền kinh tế để kích hoạt các hoạt động phát triển kinh tế phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân chúng.

Dòng tín dụng này sẽ không bơm ồ ạt như thời gian trước, xác định rõ mục tiêu mà nguồn vốn hướng đến. Mà trong đó các mục tiêu cần thiết được ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho thuê. Các chủ đầu tư mà tham gia trong phát triển các loại hình này thì cần phải có những chính sách đặc biệt hơn với lãi suất thấp hơn.
Đối với các hoạt động khác như nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp, nhà ở để đầu tư kinh doanh, chủ đầu tư có thể tiếp cận với vốn vay, nhưng phải với lãi suất cao hơn.

Tiếp đến là giải quyết các vấn đề liên quan đến trái phiếu. Tháng 9/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 65/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 153/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Tuy nhiên, Nghị định 65 đòi hỏi tính chuyên nghiệp rất lớn, trong khi hệ thống cộng đồng đầu tư, trong đó có cả doanh nghiệp cũng như là các nhà đầu tư, các nhà phát hành trái phiếu đều chưa đáp ứng được tính chuyên nghiệp. Điều này vô hình chung khiến hoạt động phát hành trái phiếu gần như bị chững lại.

Do đó, việc xem xét sửa đổi Nghị định 65 trong thời gian tới cần đưa ra được lộ trình, có giai đoạn để nhà đầu tư chuẩn bị, tạo ra một hệ thống hạ tầng, một nền tảng mà Nghị định 65 đòi hỏi bắt buộc. Tạo nên sự dễ thở hơn cho các doanh nghiệp trong việc phát hành trái phiếu đúng pháp luật.

– Sự quyết liệt của Chính phủ gỡ khó cho thị trường BĐS sẽ mang đến những kỳ vọng mới cho thị trường, thưa ông?

Cũng giống như thời điểm khủng hoảng thị trường BĐS năm 2013, rất nhiều quy định, chính sách của Chính phủ tại thời điểm ấy được ban hành để phá băng thị trường, và bây giờ cũng như vậy.

Các chính sách sẽ hướng đến việc giải bài toán khó cho các địa phương và doanh nghiệp trong việc tiếp tục triển khai các dự án để đưa hàng hóa vào thị trường.

Những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ đang mang đến những tín hiệu tích cực, khiến các cơ quan liên quan cũng phải vào cuộc. Ngay như Ngân hàng Nhà nước cũng bắt đầu họp, gặp gỡ doanh nghiệp, gặp gỡ hiệp hội, để bàn thảo và đưa ra giải pháp về tín dụng, đó chính là câu chuyện thực thi những chỉ đạo của Chính phủ.

Các doanh nghiệp và các bên trong thị trường cũng đang hết sức hy vọng và trông đợi với tâm thế sẵn sàng.

– Xin cảm ơn ông!

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> Giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức mới đây, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú tái khẳng định Ngân hàng Nhà nước chưa nói và cũng chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào bất động sản.

Quan điểm chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.

“Vòng kim cô” cho doanh nghiệp và người mua nhà

Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội. 

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Thống kê của VARS quý IV năm 2022 cho thấy, cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.

Nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng gần 7,000 sản phẩm; chỉ bằng 20% so với năm 2018.

Thống kê sơ bộ tháng 1 năm 2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

Sự thực là việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng.

Thứ nhất là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Thứ hai là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.

Thứ ba là thuế bất động sản. Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.

Các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng.

Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,… nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị “nghẽn”. Dẫn đến không có vốn để tiếp tục phát triển, không có tiền để thanh toán cho nhà thầu.

“Đóng vai trò cộng sinh với các ngân hàng thương mại, việc các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ bị nợ xấu và phá sản do không có tiền để thanh toán các khoản lãi vay và vốn đến hạn có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Đặc biệt là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp”.

Việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy nổi. Doanh nghiệp và người lao động sẽ lâm vào cảnh “lầm than, đói kém”.

Chúng ta cần phải có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu.

>> “Gỡ khó” trái phiếu doanh nghiệp – Cần có chương trình “hoãn nợ” quốc gia

Giải pháp tháo gỡ khó khăn

Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

Cần mở “room” tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát.

Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Đương nhiên để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù. Các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> Cần gói tín dụng riêng cho nhà ở giá rẻ

TP HCM có tỷ lệ lệch pha cung – cầu bất động sản rất lớn

Thông tin mới đây, ông Vũ Anh Dũng, Phó Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP HCM cho biết, dự báo thị trường bất động sản năm nay sẽ tiếp tục gặp không ít khó khăn, thách thức. 

Để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả UBND TP HCM đã đề xuất các bộ, ngành các giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, TP HCM sẽ có sự điều chỉnh để giải quyết vấn đề lệch pha cung – cầu thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn tối đa thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở. Hiện nay, thành phố đã ban hành quy trình và trình tự thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội. 

TP cũng sẽ tiếp tục rà soát các dự án chậm tiến độ do vướng mắc về pháp lý, dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án bị các chủ đầu tư chậm trễ làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

TP HCM cũng kiến nghị cho phép chủ đầu tư đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng đã có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận đối với toàn bộ dự án hoặc một phần dự án, đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng.

>> Tháo “vòng kim cô” cho thị trường bất động sản

Cần các giải pháp để khơi thông nguồn cung nhà ở trung cấp, bình dân tại TP HCM

Trước đó, tại báo cáo gửi UBND TP HCM về kết quả thực hiện nhiệm vụ năm 2022 mới đây, Sở Xây dựng TP cho biết từ đầu năm đến nay, Sở đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 25 dự án với tổng số 12.147 căn nhà, tổng diện tích sàn 1.331.171 m2. Trong đó, có 10.632 căn hộ chung cư, 1.515 căn nhà ở thấp tầng. Tổng giá trị cần huy động là 252.337 tỷ đồng.

Đáng chú ý, các dự án mới năm 2022, phân khúc căn hộ cao cấp (trên 40 triệu đồng/m2) có 9.510 căn, chiếm tỷ lệ 78,3%. Phân khúc căn hộ trung cấp (20 – 40 triệu đồng/m2) có 2.637 căn, chiếm tỷ lệ 21,7%.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 20 triệu đồng/m2) không có bất kỳ sản phẩm mới nào được ra mắt. Đây là năm thứ hai liên tiếp, phân khúc nhà ở bình dân mất dấu tại TP HCM.

Theo các chuyên gia, việc không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP HCM tăng vọt.

Về lâu dài, các chuyên gia cho rằng cần rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật; sớm sửa đổi Luật Đất đai 2013 để tạo thuận lợi trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định quyền sử dụng đất xen cài, mở rộng hình thức cho vay vốn tại các ngân hàng thương mại để đầu tư các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>>> Hoàn thiện sắc thuế bất động sản

Mới đây, Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến có nội dung đáng chú ý là đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10-2024, thông qua vào tháng 5-2025.

Việc đánh thuế với bất động sản giúp chấm dứt làn sóng đầu cơ, thổi giá, gây sốt đất như giai đoạn vừa qua (Ảnh: LV)

Trong đó, một số hành vi của thị trường được Bộ Tư pháp đề xuất đánh thuế đề cập trong dự thảo là đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 đồng thời tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản.

Nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Báo cáo về kết quả thu ngân sách ngành thuế của Tổng cục Thuế cho thấy, số thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản cả năm 2022 đạt khoảng hơn 41.000 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2021. 

Cụ thể, đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn và ngược lại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mục tiêu của đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 nhằm buộc nhóm tiêu dùng phân khúc nhà ở cao cấp (nhóm thu nhập cao) phải đóng góp thêm vào ngân sách. Từ đó hỗ trợ thêm cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở đại chúng,…

Việc áp dụng thuế suất cao với căn hộ cao cấp sẽ đẩy giá nhà phân khúc này tăng cao, tăng khó khăn thanh khoản. Khi đó các chủ đầu tư phải cân nhắc lựa chọn giữa đầu tư sản phẩm khó hay sản phẩm dễ bán. Qua đó khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà ở có giá phù hợp hơn, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Thứ hai là nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

>>> Cải cách thuế bất động sản: Ưu tiên và kiên quyết

Thời gian qua, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp. Việc quản lý thuế bất động sản quá dễ, dẫn đến những người đầu cơ dễ dàng lách thuế và đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần. Nếu quy định chặt chẽ và áp thuế cao hơn đối với hành vi găm giữ bất động sản thời gian ngắn sẽ làm cho hành vi đầu cơ không thể trục lợi. Thời gian diễn ra càng nhanh thì thuế suất phải đóng càng cao, làm giảm sức hấp dẫn của việc lướt sóng bất động sản, hạn chế đầu cơ. Người dân sẽ được mua nhà với giá trị thực.

Theo ông Đính, hai nhóm hành vi được nêu chỉ là một trong rất nhiều hành vị được diễn ra trong thị trường đầu tư, kinh doanh, giao dịch bất động sản. Nên rất cần phải xây dựng một bộ luật thuế bất động sản đồng bộ, được Quốc Hội thông qua, phê chuẩn. Như vậy mới điều tiết được thị trường bất động sản minh bạch, ổn định, bền vững.

Các chuyên gia cho rằng, sử dụng công cụ thuế để điều tiết các hành vi đầu tư, khai thác, sử dụng tài nguyên bất động sản là hoạt động cần thiết. Việc đánh thuế với bất động sản đã được các nước phát triển trên thế giới áp dụng từ lâu, Việt Nam bây giờ mới triển khai là muộn.

Việc đánh thuế với bất động sản sẽ làm giảm đầu cơ, đẩy giá, lũng đoạn thị trường bất động sản. Chấm dứt làn sóng đầu cơ, thổi giá, gây sốt đất như giai đoạn vừa qua. Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện các chính sách thuế cũng cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đồng thuận cao. Hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển,…

Bởi chính sách điều tiết phù hợp có vai trò vô cùng quan trọng, hạn chế việc giam giữ, lãng phí, gây lũng đoạn chức năng của tài nguyên nhằm trục lợi, đẩy giá, thổi giá. Kích thích sử dụng đất đai, bất động sản phù hợp, có hiệu quả như đầu tư để tạo các công trình dịch vụ thương mại hay hạ tầng khai thác. Tạo giá trị đóng góp vào ngân sách, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển,….

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>>> Giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản

Việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy nổi. Doanh nghiệp và người lao động sẽ lâm vào cảnh “lầm than, đói kém”. 

Hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp

Cần hành động

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng: Thứ nhất là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống. 

Thứ hai là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp. 

Thứ ba là thuế bất động sản. Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh. 

Theo TS. Nguyễn Văn Đính: “Chúng ta cần phải có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu”.

Ông Đính cho biết, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng. Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,… nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị “nghẽn”. Dẫn đến không có vốn để tiếp tục phát triển, không có tiền để thanh toán cho nhà thầu. 

>> “Gỡ khó” trái phiếu doanh nghiệp – Cần có chương trình “hoãn nợ” quốc gia

Đóng vai trò cộng sinh với các ngân hàng thương mại, việc các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ bị nợ xấu và phá sản do không có tiền để thanh toán các khoản lãi vay và vốn đến hạn có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Đặc biệt là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Giải pháp tháo gỡ khó khăn 

Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. 

Để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này (Ảnh: LV)

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát. Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này. 

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Đương nhiên để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất. Các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành. 

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại. 

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>>> Giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản

Thủ tướng Phạm Minh Chính sẽ chủ trì hội nghị. Thời gian diễn ra hội nghị từ 8-12h, theo hình thức trực tuyến tại Trụ sở Chính phủ và Trụ sở UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương. 

Văn phòng Chính phủ đã có công điện gửi các Bộ, ngành, lãnh đạo địa phương, các hiệp hội, doanh nghiệp tham dự hội nghị (Ảnh: LV)

Theo đó, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng, Văn phòng Chính phủ đã có công điện gửi các Bộ, ngành, lãnh đạo địa phương, các hiệp hội, doanh nghiệp tham dự hội nghị. Các thành phần tham dự hội nghị gồm: Bộ trưởng các Bộ Xây dựng, KH&ĐT, TN&MT, Tài chính, Công an, Tư pháp; Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; các Ủy ban Kinh tế, Pháp luật của Quốc hội; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; các Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bất động sản TP.HCM. 

Về phía, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gồm: Tập đoàn Vingroup, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NOVA (Novaland), Công ty CP Hưng Thịnh Land, Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), Công ty CP Đầu tư IMG, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – TNHH MTV (Becamex IDC Bình Dương).

Trước đó, trong 4 ngày liên tiếp từ ngày 12-15/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Công điện thúc đẩy giải quyết vấn đề tín dụng; công điện giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; công điện tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và công điện chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động. Chính phủ đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành.

Nếu Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì chậm nhất quý 2/2023, thị trường sẽ “vực dậy” (Ảnh: LV)

Ngay sau khi được thành lập, Tổ công tác khẩn trương và tích cực triển khai nhiệm vụ được giao. Trong 2 tuần liên tục sau đó, Tổ đã làm việc trực tiếp với 5 thành phố trực thuộc Trung ương và làm việc với khoảng 30 doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời, Tổ làm việc và trao đổi trực tiếp với đại diện của các hiệp hội, các chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực tài chính bất động sản. Qua đó, Tổ công tác cũng như các bộ, ngành đã nắm bắt được đầy đủ, cụ thể, rõ ràng thị trường bất động sản trên thực tế và các báo cáo Thủ tướng.

Trên cơ sở đó, Thủ tướng có Công điện 1164 chỉ đạo những nhiệm vụ cụ thể, rõ ràng cho các bộ, ngành, địa phương, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.  

Thủ tướng cũng giục Bộ Tài chính sớm hoàn thiện, trình Chính phủ để ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán ra thị trường quốc tế.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường bất động sản đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.

Ông Đính cũng đưa ra dự báo, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn. 

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]