>>> An cư cho người lao động

Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của VARS đã công bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển đô thị vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Nhu cầu nhà ở giá rẻ cho nguời dân còn rất lớn (Ảnh: LV)

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm, nghĩa vụ, đạo đức của cả hệ thống chính trị, cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông. Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nguyên nhân do quá trình triển khai phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Khó khăn xuyên suốt

Thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc NƠXH. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận NƠXH.

Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án NƠXH.

Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp.

>>> Thủ tướng: Phát triển nhà ở xã hội cần “nói đi đôi với làm”

Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án đô thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án. Điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao.

Kết hợp xã hội không thể đạt được bằng cách kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.

Vì vậy, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính toán nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch. Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho DN xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.

Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Trước hết là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10.2022, Ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. Thực tế, hiện nay các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở xã hội cũng khó lòng triển khai.

Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua – bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.

Cuối cùng là giá bán bị khống chế, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã hội tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tế thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Nên không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.

Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn tiết kiệm chi phí phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.

Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có cơ hội hưởng lợi.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>> Giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức mới đây, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú tái khẳng định Ngân hàng Nhà nước chưa nói và cũng chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào bất động sản.

Quan điểm chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.

“Vòng kim cô” cho doanh nghiệp và người mua nhà

Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội. 

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Thống kê của VARS quý IV năm 2022 cho thấy, cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.

Nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng gần 7,000 sản phẩm; chỉ bằng 20% so với năm 2018.

Thống kê sơ bộ tháng 1 năm 2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

Sự thực là việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng.

Thứ nhất là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Thứ hai là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.

Thứ ba là thuế bất động sản. Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.

Các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng.

Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,… nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị “nghẽn”. Dẫn đến không có vốn để tiếp tục phát triển, không có tiền để thanh toán cho nhà thầu.

“Đóng vai trò cộng sinh với các ngân hàng thương mại, việc các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ bị nợ xấu và phá sản do không có tiền để thanh toán các khoản lãi vay và vốn đến hạn có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Đặc biệt là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp”.

Việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy nổi. Doanh nghiệp và người lao động sẽ lâm vào cảnh “lầm than, đói kém”.

Chúng ta cần phải có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu.

>> “Gỡ khó” trái phiếu doanh nghiệp – Cần có chương trình “hoãn nợ” quốc gia

Giải pháp tháo gỡ khó khăn

Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường.

Cần mở “room” tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát.

Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Đương nhiên để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù. Các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại.

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>>> Hoàn thiện sắc thuế bất động sản

Mới đây, Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến có nội dung đáng chú ý là đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10-2024, thông qua vào tháng 5-2025.

Việc đánh thuế với bất động sản giúp chấm dứt làn sóng đầu cơ, thổi giá, gây sốt đất như giai đoạn vừa qua (Ảnh: LV)

Trong đó, một số hành vi của thị trường được Bộ Tư pháp đề xuất đánh thuế đề cập trong dự thảo là đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 đồng thời tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản.

Nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Báo cáo về kết quả thu ngân sách ngành thuế của Tổng cục Thuế cho thấy, số thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản cả năm 2022 đạt khoảng hơn 41.000 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2021. 

Cụ thể, đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn và ngược lại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mục tiêu của đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 nhằm buộc nhóm tiêu dùng phân khúc nhà ở cao cấp (nhóm thu nhập cao) phải đóng góp thêm vào ngân sách. Từ đó hỗ trợ thêm cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở đại chúng,…

Việc áp dụng thuế suất cao với căn hộ cao cấp sẽ đẩy giá nhà phân khúc này tăng cao, tăng khó khăn thanh khoản. Khi đó các chủ đầu tư phải cân nhắc lựa chọn giữa đầu tư sản phẩm khó hay sản phẩm dễ bán. Qua đó khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà ở có giá phù hợp hơn, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.

Thứ hai là nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ. Hiện nay, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

>>> Cải cách thuế bất động sản: Ưu tiên và kiên quyết

Thời gian qua, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp. Việc quản lý thuế bất động sản quá dễ, dẫn đến những người đầu cơ dễ dàng lách thuế và đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần. Nếu quy định chặt chẽ và áp thuế cao hơn đối với hành vi găm giữ bất động sản thời gian ngắn sẽ làm cho hành vi đầu cơ không thể trục lợi. Thời gian diễn ra càng nhanh thì thuế suất phải đóng càng cao, làm giảm sức hấp dẫn của việc lướt sóng bất động sản, hạn chế đầu cơ. Người dân sẽ được mua nhà với giá trị thực.

Theo ông Đính, hai nhóm hành vi được nêu chỉ là một trong rất nhiều hành vị được diễn ra trong thị trường đầu tư, kinh doanh, giao dịch bất động sản. Nên rất cần phải xây dựng một bộ luật thuế bất động sản đồng bộ, được Quốc Hội thông qua, phê chuẩn. Như vậy mới điều tiết được thị trường bất động sản minh bạch, ổn định, bền vững.

Các chuyên gia cho rằng, sử dụng công cụ thuế để điều tiết các hành vi đầu tư, khai thác, sử dụng tài nguyên bất động sản là hoạt động cần thiết. Việc đánh thuế với bất động sản đã được các nước phát triển trên thế giới áp dụng từ lâu, Việt Nam bây giờ mới triển khai là muộn.

Việc đánh thuế với bất động sản sẽ làm giảm đầu cơ, đẩy giá, lũng đoạn thị trường bất động sản. Chấm dứt làn sóng đầu cơ, thổi giá, gây sốt đất như giai đoạn vừa qua. Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện các chính sách thuế cũng cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đồng thuận cao. Hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển,…

Bởi chính sách điều tiết phù hợp có vai trò vô cùng quan trọng, hạn chế việc giam giữ, lãng phí, gây lũng đoạn chức năng của tài nguyên nhằm trục lợi, đẩy giá, thổi giá. Kích thích sử dụng đất đai, bất động sản phù hợp, có hiệu quả như đầu tư để tạo các công trình dịch vụ thương mại hay hạ tầng khai thác. Tạo giá trị đóng góp vào ngân sách, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển,….

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>>> Giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản

Việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy nổi. Doanh nghiệp và người lao động sẽ lâm vào cảnh “lầm than, đói kém”. 

Hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp

Cần hành động

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng: Thứ nhất là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống. 

Thứ hai là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp. 

Thứ ba là thuế bất động sản. Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh. 

Theo TS. Nguyễn Văn Đính: “Chúng ta cần phải có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu”.

Ông Đính cho biết, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng. Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,… nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị “nghẽn”. Dẫn đến không có vốn để tiếp tục phát triển, không có tiền để thanh toán cho nhà thầu. 

>> “Gỡ khó” trái phiếu doanh nghiệp – Cần có chương trình “hoãn nợ” quốc gia

Đóng vai trò cộng sinh với các ngân hàng thương mại, việc các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ bị nợ xấu và phá sản do không có tiền để thanh toán các khoản lãi vay và vốn đến hạn có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Đặc biệt là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Giải pháp tháo gỡ khó khăn 

Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. 

Để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này (Ảnh: LV)

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát. Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này. 

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Đương nhiên để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất. Các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành. 

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại. 

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]

>>> Giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản

Thủ tướng Phạm Minh Chính sẽ chủ trì hội nghị. Thời gian diễn ra hội nghị từ 8-12h, theo hình thức trực tuyến tại Trụ sở Chính phủ và Trụ sở UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương. 

Văn phòng Chính phủ đã có công điện gửi các Bộ, ngành, lãnh đạo địa phương, các hiệp hội, doanh nghiệp tham dự hội nghị (Ảnh: LV)

Theo đó, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng, Văn phòng Chính phủ đã có công điện gửi các Bộ, ngành, lãnh đạo địa phương, các hiệp hội, doanh nghiệp tham dự hội nghị. Các thành phần tham dự hội nghị gồm: Bộ trưởng các Bộ Xây dựng, KH&ĐT, TN&MT, Tài chính, Công an, Tư pháp; Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; các Ủy ban Kinh tế, Pháp luật của Quốc hội; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; các Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bất động sản TP.HCM. 

Về phía, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gồm: Tập đoàn Vingroup, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NOVA (Novaland), Công ty CP Hưng Thịnh Land, Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.INVEST), Công ty CP Đầu tư IMG, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – TNHH MTV (Becamex IDC Bình Dương).

Trước đó, trong 4 ngày liên tiếp từ ngày 12-15/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Công điện thúc đẩy giải quyết vấn đề tín dụng; công điện giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; công điện tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và công điện chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động. Chính phủ đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành.

Nếu Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thị trường bất động sản thì chậm nhất quý 2/2023, thị trường sẽ “vực dậy” (Ảnh: LV)

Ngay sau khi được thành lập, Tổ công tác khẩn trương và tích cực triển khai nhiệm vụ được giao. Trong 2 tuần liên tục sau đó, Tổ đã làm việc trực tiếp với 5 thành phố trực thuộc Trung ương và làm việc với khoảng 30 doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời, Tổ làm việc và trao đổi trực tiếp với đại diện của các hiệp hội, các chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực tài chính bất động sản. Qua đó, Tổ công tác cũng như các bộ, ngành đã nắm bắt được đầy đủ, cụ thể, rõ ràng thị trường bất động sản trên thực tế và các báo cáo Thủ tướng.

Trên cơ sở đó, Thủ tướng có Công điện 1164 chỉ đạo những nhiệm vụ cụ thể, rõ ràng cho các bộ, ngành, địa phương, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.  

Thủ tướng cũng giục Bộ Tài chính sớm hoàn thiện, trình Chính phủ để ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán ra thị trường quốc tế.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường bất động sản đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại.

Ông Đính cũng đưa ra dự báo, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn. 

[wpcc-script language=”javascript” src=”https://diendandoanhnghiep.vn/js/raty/jquery.raty.js”]

[wpcc-script]