Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 sẽ không chịu cú sốc mạnh từ lãi suất, nhưng giá nhà sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng nhẹ nhờ các yếu tố cấu trúc.
Lãi suất: công cụ kiểm soát rủi ro, không phải động lực tăng trưởng
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam, lãi suất vẫn là “công cụ kỹ thuật” chủ yếu để điều tiết dòng vốn vào bất động sản. Dù cuối 2025 có dấu hiệu tăng nhẹ, dự báo 2026 mức lãi suất sẽ duy trì ổn định, giúp thị trường phục hồi mà không gây áp lực tăng giá đột biến.
Chính sách tiền tệ thận trọng được rút ra từ bài học 2023, khi thị trường mất tới hai năm để phục hồi sau các biện pháp mạnh tay. Vì vậy, các ngân hàng không chỉ cho vay mà còn chịu trách nhiệm “điều tiết” nguồn vốn, ưu tiên hỗ trợ người mua nhà có nhu cầu thực.
Đặc biệt, năm 2026 sẽ có các gói ưu đãi lãi suất đặc thù cho người chưa có nhà và nhóm thu nhập thấp, dự kiến sẽ mở ra một lượng thanh khoản đáng kể cho phân khúc bình dân.
Sự thay đổi không gian phát triển sau sáp nhập
Sau khi TP.HCM sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa‑Vũng Tàu, thị trường tạo thành ba “cực” đầu tư riêng biệt:
- TP.HCM (cũ): Tập trung vào bất động sản cao cấp, hạng sang, hướng tới dòng tiền cho thuê và đầu tư quốc tế.
- Bình Dương (cũ): Được định vị là “thủ phủ” căn hộ tầm trung, phục vụ nhu cầu nhà ở thực của lực lượng lao động.
- Bà Rịa‑Vũng Tàu (cũ): Tận dụng hạ tầng giao thông, sân bay và du lịch để phát triển dự án logistics và nghỉ dưỡng.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, trong 12 tháng qua đã có hơn 25 dự án chào bán tại Bình Dương, cung cấp khoảng 26.000 căn; TP.HCM (cũ) cũng góp khoảng 10.000 căn.
Giải quyết nguồn cung: nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền
Thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ, vẫn là “điểm nút” của thị trường. Năm 2026, chính sách tháo gỡ thủ tục giao đất và phê duyệt giá bán dự kiến sẽ rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, thu hút thêm nhà đầu tư.
Chương trình “1 triệu căn nhà ở xã hội” do Chính phủ triển khai đang tiến hành. Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đầu tư Nam Long, cho biết đây là “chính sách nhân văn và bền vững”, chỉ còn thời gian để lan tỏa.
Đối với nhà ở vừa túi tiền, Bộ Xây dựng đang đẩy mạnh các tiêu chuẩn và ưu đãi thuế. Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất mô hình tài chính: một căn nhà xã hội 70 m² giá 29 triệu đ/m² (~2 tỷ đ), người mua chỉ cần góp 400 triệu đ (20%) và vay ưu đãi 25 năm, trả góp trung bình 8 triệu đ/tháng – tương đương tiền thuê.
Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng
Ông Tuấn khẳng định giai đoạn “giảm giá” đã khép lại. Năm 2026, xu hướng sẽ là tăng giá, nhất là ở các khu trung tâm khan hiếm.
Bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến biểu đồ giá:
- Thay đổi bảng giá đất: dự thảo mới tại TP.HCM dự kiến tăng tới 34 % ở nhiều khu vực, kéo chi phí dự án lên.
- Tiền lãi: Nếu không kiểm soát tốt, kịch bản biến động như năm 2022 có thể tái diễn, dù thị trường hiện đã có nền tảng pháp lý vững hơn.
- Độc quyền cung: Các chủ đầu tư tại trung tâm với nguồn cung hạn chế có khả năng định giá cao hơn.
- Hạ tầng: Ví dụ, dự án nối metro tới Bình Dương đã đẩy giá bất động sản tại đây tăng 30 % so với đầu năm.
Với việc tháo gỡ các vướng mắc thể chế, nguồn cung sẽ dần tăng, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Các doanh nghiệp hướng tới phân khúc cao cấp nếu gặp khó khăn về thanh khoản sẽ chuyển sang nhà ở vừa túi tiền, giúp cân bằng thị trường.
|
Các thương vụ M&A sắp tới không chỉ là thu mua quỹ đất mà còn là sự kết hợp giữa vốn tài chính, kinh nghiệm quốc tế và hiểu biết địa phương. Ba tác động tích cực:
Tuy nhiên, dự án sau M&A thường có mức giá bán cao hơn, tạo hiệu ứng tâm lý tăng giá cho khu vực lân cận. Ví dụ, sau đợt đầu tư nước ngoài mạnh vào Bình Dương, giá căn hộ tăng từ 40 triệu đ/m² lên 60‑70 triệu đ/m². Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn |
Những xu hướng trên cho thấy năm 2026 sẽ là năm chuyển mình, với lãi suất ổn định, nguồn cung được tăng cường và giá nhà sơ cấp có khả năng duy trì mức tăng vừa phải.